图文直播全文实录

万亿时代的房地产-2017观点年度论坛

[主持人]:过去一年，中国房地产取得了前所未有的成绩，领先企业已经突破3000亿销售大关，2017年更将开启万亿时代房地产新的篇章。在规模的追逐中，在去库存与调控的基调下，越来越多房企开始注重稳健与质量，行业在变革与转型中不断前行。并购整合、多元布局、跨界合作、模式创新等元素，成为了企业在激烈市场竞争中的制胜法宝。房地产在分化，强者恒强的语境下，占有市场份额越来越多的企业，以及能够发展成为行业标杆的企业，无论是引领者、观察者还是从业者，都在探索、在变革，在寻找正确的未来方向。直面"万亿时代的房地产"，我们在这个行业的大平台上，与众多睿智远见之士一同思考、交流，寻找答案，这就是2017观点年度论坛。同时，观点地产新媒体连续第九年评选与发布"中国房地产卓越100榜"，表彰在过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。在这短暂而又紧凑的时间里，让我们一起见证中国房地产行业的典范与榜样。[14:18]
[主持人]:下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：中国房地产业协会原副会长朱中一先生中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生招商蛇口党委书记、副总经理刘伟先生五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波先生旭辉集团董事长林中先生保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生阳光城集团股份有限公司总裁张海民先生中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生中国金茂控股集团副总经理、华南区域公司总经理魏浙先生华润置地华南大区副总经理兼华润置地（深圳）有限公司总经理刘嵘先生莱蒙国际集团有限公司首席运营官钟辉红先生世联行首席技术官黎振伟先生麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生金茂商业总经理丁蕤先生绿城房地产建设管理集团有限公司董事、总经理李军先生印力集团首席投资官竺海群先生五矿地产有限公司副总经理杨尚平先生中南置地副总裁毕兴矿先生福晟集团董事常务副总裁何建华先生卓越金融控股集团副总裁刘宇翔先生浙江祥生房地产开发有限公司副总裁徐英龙先生星河产业集团副总裁阎镜予先生美佳华实业集团有限公司董事长洪小佳先生凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安定先生天房集团天港建设开发有限公司副总经理毛峰女士清华房地产校友会副会长、洲联集团董事长刘力先生侨鑫地产营销中心总经理韦凤君女士越秀证券控股有限公司执行总裁彭浩彪先生盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司首席执行官李万明先生鼎信长城基金合伙人张华先生星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管洪诚明先生广东省房地产研究会副会长韩世同先生稳盛投资有限公司董事总经理、总裁许亚峰先生建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生每日经济新闻副总经理、华南中心总经理杨勣先生每日经济新闻副总经理、上海中心总经理黄波先生搜狐焦点深圳站总经理陈昌询先生观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士让我们掌声感谢以上各位嘉宾莅临论坛现场！同时，本次论坛还获得了众多来自全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2017观点年度论坛的朋友们！接下来，我们进入论坛开幕仪式的致辞环节。[14:20]
[主持人]: 现在掌声有请每日经济新闻副总经理、上海中心总经理黄波先生上台为我们致开幕辞。[14:23]
[黄波]: 从去年开始，国家通过一系列的政策措施降杠杆、去库存，严防房地产的泡沫，但是一二线的市场供应依然非常紧俏。令人欣慰的是2016年房地产企业仍然是抗住了压力，保持了良好的增长势头，一大批优秀的地产企业在保持自身核心优势的同时，转变思路、抓住改革红利创造的契机，也创造出了新的盈利增长点。问渠哪得清如许、为有源头活水来，我们相信一大批优秀的房地产企业将为房地产的健康发展做出卓越的贡献，成为奔流的活水，在改革中谋求创新，乘风破浪，砥砺前行，最后预祝本届论坛圆满成功，谢谢大家。[14:27]
[主持人]:谢谢黄波先生的开幕致辞，接下来有请搜狐焦点深圳站总经理陈昌询先生上台致辞。[14:31]
[陈昌询]:2016年据数据统计，是开发商丰收的一年，中国房地产企业有三家率先进入了3000亿俱乐部，12家房企闯入了千亿集团。此外还有131家房地产跻身了百亿俱乐部。这些企业的销售总额共计5.7万亿，市场份额已达到了48%，这说明强者恒强的态势更加明显，垄断越来越明显。[14:32]
[陈昌询]:2017年房地产进入了下半场，房地产行业面临着政策与金融双重的收紧和挤压，改革与创新将是我们在万亿时代寻找的突围的利器，在冲刺万亿的道路上，需要房企渐渐的散去原有的钢筋水泥的味道，竭力将自己的角色转变。[14:45]
[陈昌询]:转变为四个方向：第一，产业规划实践者，未来我们的产业化地产方向越来越明显，第二，转变为城市生活的服务商，我们不光是开发商，我们也是城市生活的服务商。第三，转变为社区的运营管家，比如说深圳的花样年这类的企业转型就非常成功。第四，转变为多元化的投资集团，比如说深圳的星河集团投资了阳光保险、光启等众多高科技企业。[14:47]
[主持人]:谢谢陈昌询先生，接下来进入2017中国房地产卓越100榜的发布，有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士上台为我们发布“2017中国房地产卓越100榜及报告”，掌声有请。[14:47]
[陈诗涛]:2016年全国的房地产开发投资是102581亿元，2008年全国的房地产销售额仅为2万多亿元，在不到10年的时间，这个市场增加了75%，从2.4万亿到超过10万亿，中国的房地产用了不到10年的时间就已经走完，所以今天我们的论坛定调为万亿时代的房地产。[14:50]
[陈诗涛]:该报告覆盖了中国的一线和活跃的二三线城市，所有在内地开发项目的，或者投资运营的企业都是我们的标的之一。[14:54]
[陈诗涛]:关于测评体系，卓越100榜单参考指数有4个，第一是运营指标，销售业绩占了55%的权重，也就是55分，还参考了销售面积、土地储备和总植产。第二个是品牌指标，包括品牌熟知度、品牌认可度、社会贡献。第三是管理指标，包括团队建设、管理模式、领导力。第四部分是商业模式，包括产品特性、革新的方式、营销方式等等。[14:56]
[陈诗涛]:中国房地产卓越100榜上，我们看到去年前三强的差距已经不大。万科连续5年夺冠，万科、恒大、碧桂园去年三家的销售额是10469亿元，占了全行业的8.9%。土地储备迈向了两亿时代，特别是去年恒大、碧桂园、绿地三家的土地储备已经超过了1亿平方米，较2015年增长了3%以上。前10强虽然说变动不是特别大，但是占比在下降，2016年入到榜单的上市企业数量较2015年是下降的。[15:04]
[陈诗涛]:上市企业30强的名单上，中海排名第一，中海的财务非常稳健，所以稳健的中海在去年逆袭了万科、恒大、碧桂园，还是地产30强排名得冠军。我们相信在未来的长时间的跑道上，一个企业的财务指标和抗风险能力可能会成为一个卓越企业的标杆。从财务指标上看，在销售千亿的企业里面，财务指标好的并不是特别多。[15:07]
[陈诗涛]:销售业绩前100的榜单中，3000亿销售额的有3家，千亿以上的有12家。
连续多年来，上市企业的毛利率一直在下降，净利率也在下降，而资产收益率在2015年有点反弹，但是现在还是一直在下降。观点一直关注在内地发展的港澳企业或者海外房地产企业，一个上市公司的老总指出，未来我们的目标一定是香港房地产的模式，但是我们现在停不下追求规模的步伐。[15:12]
[陈诗涛]:关于单项奖，有北京区域首开夺冠，杭州是绿城，南京是朗诗，福州是金辉，厦门是住房，成都是恒大，重庆是融创，武汉是万科，这11个城市今年是不是继续是热点城市，请大家拭目以待。[15:14]
[主持人]:2017观点年度论坛的大会主题是：万亿时代的房地产。下面即将进入的是致辞暨大会主旨演讲环节。[15:15]
[主持人]:首先，我们有请中国房地产业协会原副会长朱中一先生。朱中一先生演讲的题目是：在经济转型中把企业做強做大。[15:15]
[朱中一]:对于房地产企业的做强做大，有利条件有以下几点：第一，城镇化还在快速推进当中。2015年末，我们国家常住人口的城镇化率是56.1%，户籍人口的城市化率是39.9%，我国的城镇化的路还很长，这是一个最最基本的因素。再加上二胎政策的放宽，以及养老服务业发展的需要，旅游文化等消费升级的需要。所以房地产业，包括住宅、老年住区、新的业态，发展空间还是很大的。[15:19]
[朱中一]:第二，我国经过一二十年房地产的快速发展，有一大批骨干企业已经得到了锤炼，他们有很丰富的经验。去年商品房销售额过百亿的131家、过千亿的12家、过3000亿的3家。这也是一个重要的基础性条件。[15:20]
[朱中一]:第三，去年9月份国务院办公厅印发了《关于大力发展装配式建筑的意见》，今年2月又印发了《关于促进建筑业持续发展的意见》，在这些意见里头明确地提出来，未来几年装配式建筑与新建建筑的比例要达到30%的目标，要求长三角、珠三角、京津冀三大城市群和人口300万以上的其它重点城市要重点推进，而这些区域都是我们的骨干企业着力发展的地方。企业下一个发展重点就是装配式建筑。[15:22]
[朱中一]:要把企业做强做大，要做到以下几点：首先要研究开发消费者需求的、市场适销对路的、质量好的，而且能够做好运营和服务的产品，尽量减少和严防出现新的库存。所以企业要做好产品，如果你的企业有核心技术和自主知识产生的，建议尽快申报知识产权，让这个知识产权转化为企业的竞争优势。[15:24]
[朱中一]:第二，一定要提高企业的治理能力和管理能力，努力建设好一支专业化队伍，在企业的组织结构上要区分决策层和管理层的职责
公司的内部结构上面，要推行扁平式的管理，而且这种管理人员将来要由更多的职业经理人来担当。另外，要充分发挥这些管理人员的积极性，像万科、碧桂园实施了合伙人制度。另外，目前地价不断攀升、大企业不断扩展的情况下，合作拿地，合作开发是中等企业可借鉴的模式。
[15:28]
[朱中一]:第三，要把企业做强做大，既要有创新的观念，充分利用互联网、大数据，把我们的产品开发好。同时又要把握好企业的发展节奏，平衡好发展速度、质量和负债的关系，平衡好销售额、利润率、负债率的关系。[15:29]
[朱中一]:第四，人才储备。企业的领导人、企业的骨干不断地学习、不断地创新，再加上实干，企业一定能够做强做大。[15:29]
[主持人]:谢谢朱中一先生的精彩演讲。接下来我们有请招商蛇口党委书记、副总经理刘伟先生上台。刘伟先生演讲的题目是：招商蛇口的建设实践。[15:30]
[刘伟]:首先谈谈蛇口模式的演变。经过38年的摸索，加上招商局在厦门对岸又一个56平方公里的开发区的实践，我们总结出了“前港-中区-后城”的模式。[15:33]
[刘伟]:所谓前港就是这个城市不能空，一定得有产业，只有这样的城市才是可持续的，把这个区域的人流、物流带起来，这样人们才能待得住，才不会出现鬼城。[15:34]
[刘伟]:招商蛇口现在定位为中国领先的城市级园区开发与运营服务商。在城市和园区的开发与运营方面，我们是做这样的转型，和过去的纯房地产开发发生了根本的变化，成为中国城市升级，包括功能、产品、生活方式和产业服务升级的标兵。[15:37]
[刘伟]:首先，依托产业园区，打造产网融城一体化的发展模式，形成社区、园区、邮轮三层业务。招商局在中国沿海主要的城市完成了邮轮母港的布局，包括现在厦门的邮轮母港都是由招商蛇口在组织建设的，一体化开发。有了这些沿海的布局，再加上接下来的邮轮运输船队，一个非常精彩的产业即将呈现。[15:39]
[刘伟]:我们的做法主要是“区域聚焦、城市深耕、转型发展”。转型发展对每个企业来讲都面临很大的挑战，招商局除了传统的社区或者说房地产开发以外，还将在园区和邮轮方面我们会发力，形成新的竞争力。对我们前港-中区-后城的再提炼和通用化，我们认为它叫SIDO模式，也就是战略研究和布局、产业导入和升级、一二级联动开发、城市综合运营。[15:40]
[主持人]:谢谢刘伟先生为我们带来的精彩分享。接下来进入开幕演讲的环节，首先有请第一位开幕演讲嘉宾，中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生，为我们带来“产业组织结构的优化是供给侧改革的组成部分”的演讲。 [15:42]
[陈淮]:我们的确进入了一个强者恒强的时代，大的企业若干年来始终在不断地扩张，并且占有的不管是销售额还是销售量的份额都越来越大，企业的集中度有明显提高，这个趋势叫做产业组织结构的变化。[15:43]
[陈淮]:大、中、小企业之间的关系就叫做企业组织结构，今天万亿企业，上3000亿的有若干家，上千亿的有十余家，上百亿的又有几十家，其中百亿以上销售额的企业占到了半壁江山，这是一个组织结构的明显变化。这个变化意味着什么呢？[15:44]
[陈淮]:第一，大的龙头企业在这个产业中正在承担着企业健康发展、组织结构不断优化的作用，这些大企业没有一个是简单的规模扩张、简单的扩大再生产，而是在中国的城镇化中各自探索着一个自己的独创之路。[15:45]
[陈淮]:第二，这些大企业都是在技术领先、技术探索，房子是用来给人住的，怎么让人住得舒服，满足人们不断增长的需要，更新的功能、更好的配套。比如说装配式建筑，很多大企业都是领军者。[15:46]
[陈淮]:第三，这个组织结构的变化，在抗风险能力上显出了房地产企业不断增强。但没人提房企怎么突破重围，怎么走出冰点，也没听说哪个大企业面对危机了，说明以大企业为带头的企业抗风险的能力、应对环境变成的能力比起2005年、2008年、2013年大为增强。[15:48]
[陈淮]:总结万亿时代，我认为市场是在变化的，亚洲金融危机爆发之后，市场仿佛在一夜之间逆转为买方市场。我们痛失了一次乡镇企业发展为中小城镇产业依托的历史机遇，造成今天大城市人口分布不均，房价上涨，跟这个情况相关，同时也给我们一个警示，市场不是总是供不应求的，供不应求到供大于求的转变可能在一夜之间就会发生，到那个时候又是一轮新的优胜劣汰。[15:52]
[主持人]:谢谢陈淮先生为我们带来非常精彩的分享，接下来有请中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生演讲，他为我们带来的题目是“2017年中国房地产市场十大趋势”。[15:53]
[巴曙松]:从统计数据来看，房地产市场有以下几个新的趋势：第一，成交量确实在下滑，热点城市的需求短期内受调控的政策抑制，重点城市每周成交量的走势开始呈现有一定的回落。[15:56]
[巴曙松]:另外，二胎政策的放开使得三代同屋的现象可能会逐步的增多，多居室、二套房的需求在增加，人口结构的变化导致改善型需求的占比在上升。[15:57]
[巴曙松]:第二，土地供应受限，热点城市供需缺口加大。重点城市房价上涨，但是它的土地供应的缺口非常大，土地市场的需求不减。近两年，热点城市土地供应不断减少，但是在这个土地供应的结构里面，商品住宅供应量的比重也降低了。[15:59]
[巴曙松]:第三，租赁市场进入发展快车道。在可以预计在非常长的时期内，年轻人在一线城市可能以租赁为主，未来如何为在城市里创业年轻人提供一个舒适的、安全的居住环境，发展租赁市场，是难以回避的问题。怎么保护租户的利益，合理进行政策的引导，发展规模化、专业化的机构，适当地加强准入资质的监管，是发展租赁市场的新课题。[16:02]
[巴曙松]:第六，信贷环境收紧，去年去产能、去库存方面有明显的进展，但是在去杠杆方面进展是不大的。现在看下来，房企的融资渠道收紧，个人的购房贷款收缩，所以购房杠杆出现回落是一个很明显的趋势。[16:05]
[巴曙松]:第七，开发投资增速持续放缓。从统计数据看，房地产的开发投资、商品房销售面积增速开始出现一定的回落。[16:05]
[巴曙松]:第八，开发企业集中度提高。组织企业结构的整合、并购和洗牌，能够让房企较快实现做强做大的目标。我们看到主要房企拿地的金额和它的投资销售比，以及它的销售面积和同比的涨幅。呈现出行业内洗牌、整合、并购的趋势。[16:07]
[巴曙松]:第九，环一线城市圈效应进一步显现：城镇化发展到新阶段。几个中心城市为核心的城市群，作为中国城镇化主要发展的载体，特大城市的产业人口的外迁，以及随之而来的购房需求的外溢，使城市圈效应进入到新的阶段。需求和资金的联动性增强带动城市圈房价联动性增强。去年大家用的比较多的词是“分化”，但是没看到“联动”这个词。分化是中西部、小城市的分化，但是在一个城市圈的大中小城市里边，这个联动效应在明显的增强。[16:09]
[巴曙松]:第十，短期内房地产危机爆发的可能性较低，但是要关注局部风险。虽然和国外成熟的经济体比的中国的优势就是居民负债率不高，但是我们的劣势是居民财富积累的存量小，承担债务的能力相对弱。[16:11]
[主持人]:接下来的环节是观点铿锵行。
本次观点铿锵行的主题是：房地产回归与长效机制之问。主持嘉宾：中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生。
讨论嘉宾：中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生；
旭辉集团董事长林中先生；
保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生。[16:15]
[巴曙松]:两会刚刚胜利结束，怎么各地都抢着买房子，这些买房人到底担心什么呢？都有点恐慌性，站在买房者的角度，站在开发商的角度，站在政府的角度，他们怕什么呢？为什么会出现这样的情况呢？首先请陈淮主任先分享一下。
[16:16]
[陈淮]:什么是长效机制？第一，是一个长期建设调整过程才能发挥效应的机制。第二，建好了以后在一个长期过程中发挥效应的机制。打个比方说，基础设施、市政管廊、产业结构升级、城市功能区调整，是一天能建成的吗？这是一个长期过程。但是当它完成以后，这个城市的国际竞争力，居民的福利资源等都会有一个非常大的提高，这就叫长期建设才能完成的事和建设以后在长期中发挥的效用。[16:18]
[陈淮]:长效机制有哪些呢？四条：第一，城市结构调整。让人们更均衡地分布在更多的中心城市，让福利资源、教育资源、就业资源，以及养老资源和很多商业资源更均衡地分布在各个城市中，这叫长效机制。[16:19]
[陈淮]:第二，土地制度的改革。要让土地这种基础要素真正成为市场竞争的、自由配置的、合理的要素，从政府的垄断供给下解脱出来，从政府的行政性供给手段中解脱出来，这才能够真的实现房地产市场的健康发展。[16:20]
[陈淮]:第三，把长期依赖于银行作为货币供应者的间接融资转变为直接融资。实际上有很多人在不同层次上愿意承担房地产业的风险，比如债券，比如说更大的直接融资，这些事是根本解决房地产业抗风险能力的关键，这是长效机制。[16:21]
[陈淮]:第四，风险防范的堤坝。房地产业本来有风险，要有防范风险的堤坝，在风险出现后，能够有效的、高效率的、事先做好预案的机制下减少灾害损失、人员伤亡。这是长效机制。[16:23]
[陈淮]:一大批人想炒房子，炒房子的资产配置需求也是正当合理的市场需求，但是我们怎么把他们从对实物型住宅的需求上引导到虚拟资产上？[16:24]
[陈淮]:比如说房地产价格指数，北上广深出一个指数，你到市场上炒这个指数，你预期深圳房价涨，你买指数不就行了吗，别买实物房。比如住宅储蓄银行，让人们更多的对自己的住房责任承担起更大的责任。比如自愿把钱存到银行的住宅储蓄账户中来，政府给你免个人所得税。这些都是长效机制。[16:26]
[巴曙松]:请业界的余总和林总谈谈目前的房地产的状况，怎么看它的长效机制对我们业界的影响？顺便也评论一下陈主任的看法。[16:27]
[林中]:中央政府提出来长效机制，希望房地产行业能平稳健康的发展，这个出发点是好的，但是市场并不是能这么平稳。全世界的政府来看，房地产问题都不是一个纯经济问题，都是经济加上政策一起作用的市场，全世界没有一个是完全市场化的房地产市场。[16:29]
[林中]:目前，房地产面临着新的问题，现状是市场分化严重，二线城市就分化为四类，有压力大的，压力中的，压力小的，还有没压力的，三四线城市也分了三四类，中国已经不能用涨和跌来看，所以我们要分化的调控。[16:30]
[林中]:从大的格局看，一线和二线城市其实面临的问题是供应短缺，虽然我们现在强力在一线和二线城市打压需求，但只要政策一放松，这种需求连带的一些投资需求会爆发反弹。[16:31]
[林中]:中国未来的国家的竞争力一定是在大的城市群形成的带动的创新的力量、金融的力量、产业转换的力量，推动中国在世界上的竞争力。所以我们的城镇化是不是要把人口往中小城市导入？中小城市有很多的土地供应，但是没有需求。所以我们一边压制一二线城市的需求，不增加供应，一边中小城市要大力去库存，这个方面其实就是一个长效机制需要去解决的问题。[16:32]
[巴曙松]:你觉得按照陈主任讲话说的四个方面的长效机制，房价就能下来吗？[16:33]
[林中]:我觉得有可能，我们的改革是被倒逼的，只有矛盾到比较深刻的时候，这些机制才会出来。长效机制的推出对整个行业的健康发展是很重要的，但是长效机制的推出涉及的面和利益是比较广的，只有到某一个时刻，这样的机制在可预见的将来一定会出来。[16:35]
[余英]:我非常同意陈主任的观点，在他提出的四点是长效机制上我再补充两条。[16:36]
[余英]:这些年国家在推行城镇化，希望控制特大城市规模，发展中小城市，但实际情况是村到镇、镇到小城市、小城市到大城市、大城市往特大城市移民的现象非常严重。什么原因？就是我们的医疗、教育等等资源全在最好的城市里面，资源好的城市里房子能增值。[16:38]
[余英]:所以，建立医疗、教育等资源的平均化长效机制非常重要。[16:39]
[余英]:我们看到，全国城市房地产分化加剧，一线城市暴涨，三四线城市去库存困难。特大城市的人口流入问题也需要建立长效机制来解决，人员越来越集中，房价越高。[16:41]
[巴曙松]:我听出来了，你们三位说了房子还是要涨，但是你们听听坐在后面那些年轻人的愤怒。
房子作为资产，它跟其它的资产是有比较的，它就这么一直涨下去？这是我的第一个疑问。
第二个问题，房地产这一个资产已经高达270万亿的市值，如果说它继续涨，跟其它的资产的估值比较越拉越大，跟周边的其他的经济体的价格差异越拉越大，我们能不能想一下大概什么时候是个头？什么时候是拐点？ [16:49]
[林中]:从房地产的趋势来看，中国的房地产还是会向前，只有具备几个大的趋势出现以后，它才会放慢动作：第一、中国城市化率超过75%了，整个中国大的城市人口的转移、流动基本上进入一个比较均衡的状态。第二，中国的GDP进入了一个低速增长期，GDP增长不会超过3%了。第三，中国的人口的老化程度比较高了，到那个时候中国房地产可能会出现一些调整。[16:51]
[余英]:说到房价这个事，我我一直看好的是沿海这三大都市圈，也可以算上三小都市圈（成渝、武汉、海西）。我认为这些地方在长效机制还没发挥效应的时候，人还是往这边集中，哪天长效机制发挥作用了，人们开始回乡了，可能是10年、20年之后。国家的长效机制，应该以10年为一个单位来计算，在10年之内，我还是看好这三个区域的房价。
[16:53]
[主持人]:接下来进入第一环节的议程。主题是“融合发展篇：多元发展，消费服务时代地产升级”。有请第一位演讲嘉宾上台，保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生为我们带来“40+20金句”。[16:54]
[余英]:我这个人的身份是建筑师，所以我特别喜欢谈产品的问题。在房地产生产过程中，从拿地到开发、建设，到销售、服务，这个产品的生产链，真正能给开发商带来价值的是前端和后端。[16:56]
[余英]:作为业内人士，我们搞房地产更看重的是拿地，拿地的对错决定了企业生死存亡和发展的一半。第二个就是微笑曲线，这个企业的管理、产品的定位方面。[16:57]
[余英]:我一直在思考，作为一个企业，尤其是大企业、领军企业，在这个市场上要担当什么样的责任，谁都想当老大，但是什么是老大？这是第一个问题。第二，老大应该做什么？[16:58]
[余英]:我们房地产需要思考的问题很多，我一直认为企业做大，销售额在全国排名前几名确实很光荣，但是作为一个负责任的开发商，我们一定要思考给社会留点什么，“安得广厦千万间”，给老百姓都有房子住肯定是好的，但是到今天到底建什么样的房子，我觉得真的要思考。[16:59]
[余英]:所以回应万亿企业，我一直觉得不要追求规模。今天观点地产发布的排行榜里面没有把销售金额和面积作为硬指标，而是把企业各方面做了一个综合排名，做出了综合排行榜，我觉得非常好。一个房地产领军企业应该对这个行业的发展做很多贡献。[16:59]
[余英]:保利地产是广州市开发量最大的，所以保利地产在广州连续6年成为广州老大，总结保利的经验我分享一下几点：第一，中心城市的城市中心，这是房地产企业拿地的重点，也是小业主们投资的重点，升值快。[17:03]
[余英]:另外，如果买不起中心城市的城市中心，就买城市中心发出去的轨道交通的地铁上盖物业。再次之就拿都市圈周边的一些地，比如深圳周边、广州周边、上海周边、北京周边。[17:04]
[余英]:另外，高铁和高速公路是很重要的，最好下了高速就能到你的项目，而不能下了高速再走一小时国道、乡道。[17:05]
[余英]:另外，我们准备开发以后进行了城市规划，跟政府一起做，我们把我们拿的那块地做了一个大的规划，变成汕尾的金町湾旅游度假区，同时在营销方面也考虑了都市圈的效应。[17:05]
[余英]:还有就是做产品，在万亿时代如果你要想生存得好，一定要做好产品，做好社区规划和服务，只有这样，在大风大浪来的时候，在别人的房子卖不动的时候你能卖得动，所以做好产品非常重要。[17:06]
[余英]:我们对产品都进行了认真的分析，坚决不做楼王单位，我们把它分解小，让它的总价变低，这样才好销售，最傻的是做一个大楼王，结果这个楼王比其它的都卖得低。[17:07]
[主持人]:谢谢余英先生的分享，他带我们回到了地产的本质。抛开外界的种种舆论，房地产仍然是一个产品。[17:08]
[主持人]:接下来要请出本环节的第二位演讲嘉宾，新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生，演讲主题：万亿时代--房企"ONE WAY"与"地产加法"。[17:08]
[李战洪]:现在的市场集中度越来越高，中小企业的生存会越来越困难。特别有意思的是，基本上都是大开发商在说市场拐点来了，泡沫来了，叫人家快点走，它自己坚决不退，而是去收购、兼并那些小企业。[17:11]
[李战洪]:我认为未来还是战国时代，不是春秋时代，春秋时代是追求领土扩张的模式，战国时代是灭国战争。[17:12]
[李战洪]:第一，我认为房地产这个行业是国家除了垄断的行业之外最好的行业之一，不管你往哪里转，回过头来看，最好的行业还是房地产。[17:13]
[李战洪]:第二部分，房企ONE WAY。我一直认为老板能力差，企业才多元化，中国地产企业的发展告诉我们，一致认为房地产拐点来临，盲目转型的企业不具备可持续发展能力，也不具备生存能力。[17:14]
[李战洪]:过去20年的经验告诉我们，要在中国房地产混下去，一定要获得一个单项冠军，在未来10年这一点依然有效。我一直认为在中国的房地产市场里没法获得全能冠军，大家获得单项冠军是很重要的。一定要把自己某一方面做到最强。只会做一个市场的开发商往往会被优先淘汰，死掉的开发商只做一个市场，就是做房子的销售市场，只会做一个市场的开发商基本上都被淘汰。[17:15]
[李战洪]:第三部分，地产加法。在万亿房地产时代下，我们发现了另外一个大蛋糕，就是文教卫市场。新鸥鹏错过了过去10年规模化发展或者全国化布局的机会，现在只有100来亿的规模，它把所有快速发展的钱拿去办学校，办了8所学校，其中有2所大学。虽然错过了以规模化为导向的全国化布局，但是我们却抢占了全球布局的先机，现在已经有北美、澳洲、亚洲和欧洲教育中心。[17:17]
[主持人]:谢谢李战洪先生为我们带来教育家的全新的思路。接下来有请清华房地产校友会副会长、洲联地产董事长刘力先生，为我们带来“消费服务时代地产关注点”的演讲。[17:17]
[刘力]:我们只选三个话题来讲：文旅消费、养老消费和养老消费，看看这三个领域的变化。[17:17]
[刘力]:文旅消费方面，中国旅游业也是万亿规模了，到2020年要做到投资2万亿，总的产业规模要做到7万亿。过去的旅游小镇或者旅游景区都是只做一个核心的景区景点，现在需要做整个景区完整的品质的提高。[17:18]
[刘力]:文旅消费方面，中国旅游业也是万亿规模了，到2020年要做到投资2万亿，总的产业规模要做到7万亿。过去的旅游小镇或者旅游景区都是只做一个核心的景区景点，现在需要做整个景区完整的品质的提高。[17:18]
[刘力]:文旅消费，总的变化用一个词来说就是品质化，具体可以分三个方面。第一是整个景区完整的品质的提高。第二个品质的提高是从硬件场所的品质化到技术体验的品质化。第三个是文化内容的品质化。[17:22]
[刘力]:第二个大的方面就是健康养老。健康养老的消费也在升级，这方面应对的主要是标准化，也分三个方面。一个是养老机构的标准化。二是设计标准化到服务培训的标准化。三是硬件设施的标准化+配套功能的标准化。[17:24]
[刘力]:第三大方面是商业消费的市场化。消费升级时代有哪些共性，第一，消费产品个性化成为主流，没有个性化就别做了，现在市场上不缺大路货的产品。第二，消费层级细分。第三是对产品服务的需求极致化，而且这个极致是没边的，不断地升级。[17:26]
[刘力]:作为开发商提供产品供应的应对策略也是三条：第一，深度挖掘个性化的需求，即便你做一个很小众的店，但是中国市场是巨大的，总量是巨大的。第二，渠道应该下沉，选择互联网无法替代的那些体验需求，这是实体店的优势。第三，制胜的不再是硬件的规模、而是内容和服务。[17:26]
[主持人]:谢谢刘力先生的演讲，在消费升级的大场景下，我们下一步要依托内容和服务去打造更多细分场景里面可能有的机会。[17:27]
[主持人]:接下来我们要进入主体讨论会的环节。
2017观点年度论坛第一场主题讨论的主题是：从产品到服务消费时代房地产的新世界。
主持嘉宾：广东省房地产研究会副会长韩世同。
讨论嘉宾：中国房地产业协会原副会长朱中一；
新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪；
中南置地副总裁毕矿先生；美佳华实业集团有限公司董事长洪小佳；
清华房地产校友会副会长、洲联集团董事长刘力；侨鑫地产营销中心总经理韦凤君。[17:28]
[主持人]:主题讨论一：从产品到服务消费时代房地产的新世界。[17:34]
[韩世同]:在这样一种新的时代下，我们今天利用这样一个平台探讨一下从快消品时代进入到以服务、运营来获取市场的状况。韦总来自侨鑫，刚开始他们只做豪宅，后来变得非常多元化的，包括科技、投资、教育、媒体、餐饮等等很多方面，请韦总给我们介绍一下，侨鑫在消费服务方面的感受，这是否会成为未来的主流。[17:37]
[韦凤君]:我们现在的背景是处在一个万亿的时代，越来越多的开发商能够进入到千亿的俱乐部，很多开发商也是在向千亿俱乐部这条道路上奔跑，但是侨鑫集团很特别，我们觉得在这条道路上永远看不到我们的身影。[17:39]
[韦凤君]:第一，房地产的转型和升级，首先我觉得要思考清楚，不能盲目地转型，要清楚地看待自身的核心竞争力和优势，然后才考虑转型这个问题，我觉得首先要认清楚自己的核心在哪里。第二，现在房地产的价值导向大家非常清楚，原来李嘉诚说的“地段地段还是地段”，在前10年其实产品一直是开发商能够赢得市场的一个非常重要的因素，但是在未来的房地产开发里面，除了提供很好的产品，也要注重产品的服务，同时也要关注圈层的服务。[17:40]
[韩世同]:旁边这位是美加华的洪总，你们是专业的商业地产运营商，而且专注于做三四线城市。我一直希望跟他们合作推动他们模式化的复制。今天请洪总介绍一下在消费服务的时代他们的体验、看法。 [17:41]
[洪小佳]:我们公司从2006年进入这个行业，地产就跟消费服务结合在一起。在前几年形势特别好，商铺很好卖，增值很大，我们在初期享受了土地增值的红利。在这几年，三四线城市出现了大量的商业过剩和商业的烂尾的情况。但是从我们公司做的项目来看，我们首先把产品做对，我们立足做体验式商业，除了大家通常所说的餐饮、娱乐、儿童教育之外，对接当地的农贸市场，还有把城市服务功能拉进来。[17:44]
[洪小佳]:随着城市的发展，消费服务对于产品的附加值提升这一块是很有帮助的，小区里面有一个商业，可能我们的价格会比周围的项目更高一些，如果你的小区足够大的话，这个回报是很大的。[17:46]
[洪小佳]:面向未来，消费服务是否能成为主流，关键在于90后、00后这一代，他们对拥有多少套房子并不关注，他关注的是要有一个自己喜欢的空间，越符合这种消费需求，离主流就越近。[17:48]
[韩世同]:下一位是来自中南置业的毕总，中南置业是横跨六大产业。未来在产业化方面，你们的拓展空间非常大。请毕总谈谈你们是怎么迎接消费时代的话题。[17:49]
[毕兴矿]:回到今天互动的主题——多元发展。中南置地在2016年就开始研究这个课题，2017年要给自己定一个战略的基调，我们要弱化地产属性，强化价值平台的功能。也就是说我们要尊重在战国时局之下的地产新生态。我认为在这个时局之下，中南置地首先要做好的一个战略就是尊重地产新商业生态，我想这是我们立足目前500亿的门槛，去冲刺千亿所要干好的首当其冲的事。
[17:51]
[毕兴矿]:另外，对于服务升级的问题。中南的理解是，现在不是缺少好的产品，也不是缺少好的作品，而是看你的产品里有没有内容。没有内容，你就是钢筋混凝土。我们最近在进行一个“中南置地2017年科研体系建设”的课题。首先还是关注消费者的痛点在哪里，你不能强塞给他，也不能填鸭式的。[17:53]
[韩世同]:刚才李总谈到你们既做地产，又做教育，这种资金安排、商业模式方面能不能给我们透露一些，或者介绍一下你们在这方面的一些做法、经验、体会，怎么样去打好地产教育这个牌？ [17:54]
[李战洪]:这分两个阶段，如果多元化发展，这个我是不赞同的，关联发展是我们的第一个思路。我们过去24年做教育，做学校就是扎扎实实把它做好，教学质量做到当地第一，它和房地产没有什么关系。我们是一个房地产集团，一个教育集团，教育集团一心一意做学校，房地产集团就一心一意做房地产开发。最近这个阶段，从去年开始，我们就把两者结合起来了。 [17:56]
[朱中一]:首先，我觉得核心要做好适销对路的产品，同时要关注配套服务。第二，关于配套的问题，有些配套是政府很愿意强调商业配套之类的，作为社区也必须要配套，但是现在整个的商业地产供应过剩，在这种情况下，配套怎么做，我觉得企业可能要考虑考虑。第三，我希望大家关注全装修和装配式建筑这一块，涉及到将来的开发企业怎么发包的问题，怎么样和总包企业建立关系的问题，这一关如果突破了，企业可以上一个大的台阶。第四，讲到养老的问题，我觉得在今后的若干年里头，旅游+养老地产必然是我们经济增长的重要的点。第五，在今年的政府工作报告提出要落实带薪休假制度，一旦实现，就开启了全民旅游的时代。另外，全国每年新增的老人是800到1000万，这部分人有经济能力，身体健康，有旅游要求。所以怎么样来适应这部分市场的需要，发展好旅居性的产品大有潜力。[18:02]
[主持人]:第一环节到此结束，大会即将进入第二环节演讲和讨论的议程。论坛第二环节的主题是：产业创造篇：地产维新企业转型变革领先之路。
第一位演讲嘉宾，旭辉集团董事长林中先生，演讲主题：千亿旭辉的组织变革。[18:03]
[主持人]:旭辉集团董事长林中[18:05]
[林中]:地产界未来会有很多的变化，业务的转型、商业模式的变革，可能还有很多机制的变化，变来变去，其中一个很重要的核心是组织的变革。[18:06]
[林中]:旭辉未来5年的组织变革。旭辉未来5年将要迈过千亿，接近两三千亿规模的时候，最近我们在花很长的时间思考未来的组织，什么样的组织能满足规模与效率的平衡，所以我们会采取大平台+小集团+项目集群的三级模式。[18:07]
[林中]:首先，集团总部要变成大的平台，它是战略平台，为集团的战略制定实施，以及战略的分析做准备，确保走的方向是对的，确保做对的事情。第二个是资源的平台，集团一定是一个资源的平台，包括一些供应商的资源、合作伙伴的资源、人才的资源，以及一些品牌的资源。第三是集团要转化为一个资本的平台，包括港股和A股上市公司的平台。第四个是在业务方面集团是一个投资的平台，因为对地产企业来说，投资还是一个非常重要的事，投资决定了企业成败的70%。第五，要打造知识平台和信息平台，因为整个集团化的信息体系才能解决大型企业对经营管理的要求。
也就是说要打造智慧组织，开发企业未来要提升专业能力，核心就是要变成一个有智慧的组织。 [18:09]
[林中]:关于小集团。未来我们希望打造20个小集团，小集团的规模是200亿到300亿，在区域内的市场占有率的目标是5%—10%。这意味着小集团承担了原来集团的大部分业务职能。[18:11]
[林中]:关于项目。项目是一个最基本的经营单位，因为它是一个利润中心，我们内部把它称为战斗连，项目总经理就是少将连长，虽然级别不是很高，但是要求很高。因为他是一个项目经营的第一负责人。[18:11]
[林中]:未来5年这种三级架构要完成三点：第一是业务前移，第二是经营下沉，第三是一线当家。
总部抓总、区域主营、职能主建，项目主战。集团的管控模式会从目前差异化的业务管控转变到弱业务管控偏战略管控，集团会抓一些直属能力业务的需求，大部分偏向战略管控，做到头精、腰粗、腿快。[18:12]
[主持人]:下一位演讲嘉宾是五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波先生，演讲主题：地产国企改革中的500亿创新路径。[18:13]
[主持人]:五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波[18:19]
[何剑波]:其实我不太主张把企业分成国企和民企，因为地产行业是一个市场化程度很高的行业，所有的企业应该说都是在同样的游戏规则下来平等竞争的。[18:20]
[何剑波]:国资背景的房企分两类，一类是中央企业背景的房企，如保利、中海、中交、华润、五矿等等。另一部分就是地方的国资企业，像绿地、金地、首开、华发等等，其实在早期的时候，国企背景的房企几乎占据了整个房地产市场。[18:21]
[何剑波]:这里有一组数据。在1994年由建设部、国家统计局等共同评选出的首届中国房地产综合效益百强企业中，无一例外全是国有企业。
从1998年一直到2003年，这个期间中国房地产迎来了快速发展的时期，民营和港资企业纷纷进入了这个市场。2004年清华大学等单位评选出的新一届百强房企中，国有企业的下降到了40%。
在2010年，国资委提出了做强做优再做大的指导思想，当时180多家央企，最后实际上加起来也不到20家以房地产为主业的央企。2016年房地产企业销售前100家房企中，央企18家，地方国企16家，国资房企加起来也就34%，所以不但是比重下降，而且总体的体量也有缩小的趋势。刚才观点发布了2016年的排行榜，前20名的排名里面国企只有5家。所以社会上的舆论是有所偏颇的，实际上在这个业务领域里面，国企并没有那么凶猛。[18:24]
[何剑波]:国企和民企从事房地产都有哪些优势和劣势？
国企的优势：第一是信誉优势，在一个地方如果说是央企的项目，对客户来说是有很大的吸引力的。第二是融资的优势，总体来讲现在咱们国家的融资环境还是对国有企业倾斜的。第三就是行政和土地的优势，国有企业拥有良好的政府关系，更容易获得一些比较低成本的土地资源。第四是抗风险的优势。第五是业务优势，央企往往是多元化业务，房地产只是它其中一项，很多央企的房地产跟它的主业是有一定的结合度的，这在某种程度上是对它的房地产业务有支持的。[18:27]
[何剑波]:民企的优势：第一是市场竞争优势，机制灵活，能够快速地应对市场变化。第二个是体制优势，权责清晰，以结果为导向，管理的效率比较高。第三个是人才优势，有了好的机制自然能吸引到好的人才。[18:29]
[何剑波]:近年来地产业务成为中国五矿的利润支柱，集团明确要坚持多元化产业配置的方针不动摇的业务定位。五矿地产专注于专业化房地产开发，目前公司的业务涵盖了房地产开发、建筑安装、商业地产、产业地产、地产投资，以及地产服务等六大板块，业务颁布环渤海、长三角、珠三角和中部的22个城市，以及海外的城市。同时公司还在北京、香港等核心地段拥有写字楼、酒店等高端物业。[18:31]
[何剑波]:近年来五矿进行深化改革，按照业务专业化、机制市场化、管理一体化和资产证券化的路线进行了整合和市场化改革，以授权平台架构业务的重整以及决策、人事、管理、资源配置的市场化为重点，最终形成了以上市公司为统一平台的管理架构。未来几年，公司将聚焦开发协同创新，力争到2020年，跨入500亿的行列。[18:33]
[主持人]:谢谢何剑波先生的精彩分享。下面一个环节是主题讨论。
主题是：转型期房企规模与模式选择题。主持嘉宾：世联行首席技术官黎振伟先生。
讨论嘉宾：中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明；
中国金茂控股集团副总经理、华南区域公司总经理魏浙；
莱蒙国际集团有限公司首席运营官钟辉红；
五矿地产有限公司副总经理杨尚平；
星河产业集团副总裁阎镜予；
凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安定。
[18:35]
[主持人]:第二环节主题讨论会：转型期房企规模与模式选择题[18:37]
[黎振伟]:2016年对中国的房地产企业来说是一个非常关键的时刻，销售面积、销售额、单价的增长是中国有史以来最高的。也就是说我们遇到那个最好的时期，但是也面对着最困难的时期，特别是在讲到规模与利润上，怎么选择，企业模式怎么变，如果走不好，我们就很难去面向千亿、万亿。首先第一位是刘总，从万科出来又到协信，您是从几百亿的企业出来的，您怎么看这两个关系？从你的角度，你怎么去实践这个转型？[18:40]
[刘爱明]:其实这个问题换一个问法，答案很清楚。同样的规模利润越高越好。在同样的利润下，规模规模小越好。这个社会无非是要利润。但是要利润，肯定要有一定的规模，我觉得核心问题是有没有能力把规模做大。[18:44]
[刘爱明]:最后我谈谈转型。怎么做大规模？首先要抓住客户最关心的痛点。我的客户是产业企业，那么就打造一个企业转型升级的服务平台。所以我提出“聚焦产业升级，服务中国制造业企业转型升级”的宗旨，先解决客户，再谈规模。[18:47]
[黎振伟]:下面一位是中国金茂的魏总，在去年200强企业的销售里面，金茂的规模和销售额不是最高的，但是用规模和它的销售面积相除，它的单方卖到3万多块钱，而我们的前几名的企业，万科的单价是13000，恒大、碧桂园的单价都是8000多，您怎么看待规模和利润的效益？你们企业接下来又会怎么做？[18:48]
[魏浙]:实际上规模和利润不是一个选择题。企业的生存是靠利润的，如果讲规模的话，要讲安全的、可持续性的利润。现在企业越来越大，实际上一个是每年的市场增量。第二个是自由竞争之后的垄断是必然发生的。企业的增长不应该拿规模去讲，应该讲市场占有率。[18:50]
[黎振伟]:下一位嘉宾是五矿的杨总，刚才何总讲了五矿的目标，2020年要达到500亿，你怎么看规模和效益的关系，以及你们接下来的500亿怎么去实现？[18:52]
[杨尚平]:利润应该跟企业的核心能力有关系，如果核心能力强了，这个企业肯定赚钱。首先，要有一个具有工匠精神的营造团队；第二，把产品做好，从产品的定位、设计、工程，甚至交付结合在一起；第三，是打造资产运作、资产管理的平台。[18:56]
[杨尚平]:从现在来看，地产行业的发展有一些新的方向。
第一，二手房比例明显增加，现在在一线城市二手房成交是一手房的几倍，一二线城市基本上进入了存量房的时代，现在可以在存量市场和公寓市场方面动一些脑筋。第二，现在中产阶级的规模在扩大，它的消费能力在升级，怎么样把中产阶级的消费结合地产来做，比如说在旅游度假产品上做一些文章。[18:58]
[黎振伟]:下一位是来自星河的阎总，星河是一个老企业，很关注互联网+小镇的模式，在东莞的一个小镇你们投了200多亿，每年产生的利润也是200多亿，而且不断产生新的利润。你理解的产业跟地产商有什么不同？[18:59]
[阎镜予]:星河有一句话：星河要做500年，不做500强。也就是说我们始终是把稳健放在第一位的。但是最近我们也发现两个问题，一是，要有适度的规模，才可能让你取得一个相对有竞争力的能力。二是，比起利润的大小，其实我们更关心的是利润的来源。我们现在有了商业、金融投资，同时有了房地产的载体，基于这样的背景，我们才开始来做产业。在做产业地产的时候，除了卖房子、租房子之外，还会加入到金融投资的元素，把我们所能够产生的利润空间，在一个集中的载体里面体现。
[19:04]
[黎振伟]:最后一位嘉宾是天安数码城的余总，天安数码城在中国是一个很好的典范，天安数码城怎么体现你的规模和效应？[19:04]
[余安定]:当房地产的规模不断扩张的时候，你的核心竞争力是在不断地优化，不断地创新，如果只是在规模的扩张，赚规模的钱，这是一件很危险的事。所以我的观点是，对于房地产企业来讲，规模也不重要，利润和规模的问题应该是说未来什么样的模式能够保证房地产企业（不管是大的还是小的）能够长久的发展，能够活得更好。[19:06]
[主持人]:下面进入第三环节，资本创新篇：金融制胜，资本时代的房地产机遇。有请麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生，演讲主题：为什么楼市之火屡浇不灭。[19:07]
[胡伟俊]:最近两三周我们看到楼市又有新的升温，现在对房地产其实有很多的误解，中国房地产的根本问题，就是供需错配。一二线城市的需求很大，但供应不够；在三四线城市，需求比较小，但是它的供应非常大。[19:10]
[胡伟俊]:房地产这个市场楼市之火为什么屡浇不灭？
我们看房价的需求侧，为什么一二线城市的需求大？因为人们愿意来。首先是因为工作岗位多，一二线城市有很细致的劳动的分工。而且服务业发达，娱乐休闲设施完善。第二个是它的医疗、教育的水平高，中国最好的医疗、最好的教育都是跟着政府走的，所以都分布在一二线城市。
为什么三四线城市需求小？因为三四线城市的人口是流出的。[19:15]
[胡伟俊]:我们再回到供给侧。
为什么一二线城市的供给不足？第一，土地供应不是市场化的，政府是一个垄断者，它供应的量是比较小的，在供应的量中间，更倾向于供应工业用地的，居住用地比较小。第二，中国还有18亿亩的耕地红线，土地跨地区流转比较困难的。
第三，在医疗、教育、养老这些服务业的供应上不够，所以没有办法承担更多的人口的流入。第四，一二线城市对土地财政的依赖比较低，三四线城市对土地财政的依赖比较大，所以土地供应比较多。[19:17]
[胡伟俊]:高涨的房价造成了巨大的社会的财富的分配的差距。另外，高房价延缓了大家往一线城市、二线城市聚集，延缓了中国人口集聚的过程，降低了中国经济的潜力。同时这个高房价也导致中国的储蓄率非常高，高储蓄率导致高债务。[19:20]
[胡伟俊]:我觉得现在要解决供应错配还是比较困难的。房产税出台的难度也比较大，增加土地供应是一个比较好的方法，但是这个牵涉到改变中国过去用得比较久的增长的模式，改变比较困难。未来看房地产，我觉得需求还是要看增长，供应就要看政策，看土地的政策会不会改变。[19:23]
[主持人]:下面，我们继续进行第三环节的主题讨论会。主题：创新与监管房地产金融如何通往大时代？
主持嘉宾：越秀证券控股有限公司执行总裁彭浩彪
讨论嘉宾：阳光城集团股份有限公司总裁张海民；
麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊；
绿城房地产建设管理有限公司董事总经理李军；
卓越金融控股集团副总裁刘宇翔；
福晟集团董事常务副总裁何建华；
盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司首席执行官李万明；
星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管洪诚明；
鼎信长城基金合伙人张华先生；稳盛投资有限公司董事总经理、总裁许亚峰；
建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖。[19:25]
[彭浩彪]:首先从张总开始，2017年阳光城快速拓展自己的业务，无论资产的获得还是整个资产负债表的增长，都取得了长足的进展。您是怎么看待这样一个安排的？也就是说在你们业务快速发展，公司的整体规模增长的过程当中，怎么去看待表内、表外的整体的金融安排？[19:26]
[张海民]:在房企追求规模的过程中，必然有高周转、高杠杆。房地产是一个具有金融属性的行业，以后要往常规的方向走的话，基金是一个很好的方式。金融机构也要追求利润、规模，它更多的做的是资金管理；而开发商靠的是完整的体制和能打仗的团队，相对来说解决了金融机构所担心的。[19:29]
[张海民]:去年资金池中央已经叫停了，现在更多的在用并购基金，还有做存量资产，也就是城市更新的基金，最近也在使用产城一体化的产业的基金。另外，现在很多上市的国企都已经在考虑有盈余资金以后怎么用，我相信这些尝试会给更多的开发商带来另外一片天地。[19:31]
[彭浩彪]:下面有请第二位嘉宾，来自绿城的李总，绿城在代建方面是很有特色的，所以我想请李总介绍一下绿城在代建和金融方面的经验。[19:32]
[李军]:目前，中国的金融对房地产的支持，手段、途径是比较单一的。国内什么时候真正出REITs的时候，才是中国的金融板块翻过一个里程碑的时候。因为现在金融机构想要获得的利息和财务成本远远超过一个房地产行业健康发展的要求。[19:35]
[彭浩彪]:下面有请麦格理集团的首席中国经济学家胡总，你不认为中国存在债务危机，如果不存在这种债务危机的话，这是不是意味着我们在后续通过债务融资，通过债务杠杆去通过房地产产业的发展上规模方面，可以有更多的空间的安排？[19:36]
[胡伟俊]:第一，我不认为中国从一个国家的范围内会出现一个大的债务危机，但是我不觉得作为一个个体的企业，甚至一个行业不会出现一个债务的问题。第二，我认为不会出现欧美投资者所担心的债务危机，但是我也不认为接下来我们就万事顺利，没有任何问题了，事实上就像我刚刚说的，我们不会出现债务危机，其实反而减缓了我们现在解决很大的资金错配、土地错配的紧迫性，反而降低了我们长期的增长率。[19:37]
[胡伟俊]:过去几个月，中国在金融方面慢慢加强了监管，所以在短期内，我觉得严监管可能是今年的主题。资金对房地产企业非常重要，但是他们特别担心这个资金来源有很大的不确定性，从长期来说，我觉得金融的发展还是需要慢慢更加市场化，为房地产企业，包括其它的经济增长的企业更好的配置资源。[19:39]
[彭浩彪]:下来有请来自福晟集团的何总，您怎么看待房地产和金融行业？福晟集团是2015年在香港借壳上市的，过去这两年你们在资本市场里面如何吸取一些有用的东西推动公司的发展？[19:41]
[何建华]:在上市企业方面，企业要做大一定要进入资本市场，通过IPO需要一定的时间，借壳是直接的方式，但是成本会高很多，福晟在上市方面也在一直努力。[19:42]
[彭浩彪]:接下来有请盛世神州的CEO李总，你们的基金是行业里面比较早期进入房地产的，是地产与金融结合比较好的一家公司，而且目前在国内的地产基金里面是十大基金，作为一个专门的投资经理或者是资本运营的投资人的角度，怎么去跟产业结合起来？或者怎么可以帮助房地产企业去加速发展？[19:43]
[李万明]:在盛世神州这两年的探索中，我们觉得可能会有三个方面需要引起注意。第一，小型房地产企业未来会慢慢被淘汰，可以转型到做房地产投资。第二，并购基金比较有前景，很多项目在小的公司名下是很难发展的，但是通过并购基金的方式，负责大量的资金的组织和投资。第三，关于监管的问题，无论是证监会还是银监会，都在要求去杠杆，也就是说不希望影子银行在左右中国的各行各业，包括房地产行业。[19:45]
[彭浩彪]:下面有请稳盛投资的董事总经理许总，作为投资人，您是怎么看待或者挑选房地产企业，甚至有些房地产企业又是上市公司，地产和金融这两个领域，或者是实业和资本这两个领域，你们作为投资人，你们更喜欢投哪一类，或者是哪一类的结合，能够更快的发展？[19:46]
[许亚峰]:稳盛投资是希望能抓住行业中的趋势。
第一个大趋势，是一二线城市的房地产市场仍然是一个供不应求的状态，所以导致了交易非常好，我希望通过股权基金和并购的基金，我们继续投资于一二线城市的房地产开发和并购的业务。
第二个趋势，现在规模的扩大会让很多种小开发商面临一个比较困难的状况，我大量的中小开发商面临的压力还是非常大的，缺的是资金的实力、运营产品的能力和品牌，这个时候我们会通过一些基金的融资的能力，同时增加一些代建的资源，这样让它同时拥有一线开发商开发的能力和品牌。第三个趋势，我希望抓住一些一线城市或者1.5线的核心城市，现在我们明显能看到它们进入了存量房的时代，资本市场给我们提供了很多的交易的工具，当然可能我们现在还不能真正的做成REITs，但是资产证券化已经给我们提供了更多的选择。[19:50]
[彭浩彪]:接下来有请鼎信长城基金合伙人张华先生，鼎信长城基金是一家专注于房地产产业基金的管理公司，公司拟定的投资标准已经成为全国房地产基金投资联盟的标准蓝本，并且受到证监会委托完成上市房企监控指标系统的建设。请张总介绍一下公司的情况。[19:50]
[张华]:鼎信长城基金在2017年的主题是聚焦，整体投资的方向上会有一个更大的聚焦。第一，我们坚持平台策略，这个平台策略讲究的是坚持5优的投资原则（优质的合作伙伴、优秀的城市、优秀的项目、优秀的条件、优质的操盘团队）。第二，我们给行业做了一个投资白皮书，在这个白皮书框架底下，我们对公司投募管退的流程做了细化的分析和规范。第三，我们非常注重内训，对所有的投资、募集、管理、退出全流程的各个细节做一个详细的内训，所有的投资人员、中后台人员都会不断提升专业度。[20:02]
[彭浩彪]:最后有请星展银行的洪总，您作为海外投行的专家，您觉得海外市场，或者您从海外的角度给我们国内的房地产企业有些什么建议？[20:03]
[洪诚明]:从海外的角度来说，能够看出我们现在在一个关口，如果能在国内推行REITs的话，是可以有效地达到这个长效机制的。[20:03]
[洪诚明]:果能够在中国境内推行一个像国外的REITs的产品，在国内有很大的存量的市场，有270万亿的存量，一年中国房地产的消费或者是吸纳量是十多万亿，很快就能够通过这样的产品的树立，有效地把一些资金吸纳，有效地满足市场上对于房地产的需求。[20:05]
[主持人]:谢谢彭先生为我们带来的这一环节的分享。正如同各位嘉宾刚刚滔滔不绝的发言一样，大家都有意犹未尽的感觉，所以我们大会的精彩仍然继续，现在我们要结束的是2017观点年度论坛的大会议程，稍适休息之后，我们将要见证的是2017中国房地产卓越100榜发布盛典。[20:06]