2018-01-17 10:06

人民网

由人民网主办的第四届房地产价值峰会将于1月22日14时在人民日报社新媒体大厦1号演播厅举行。

2018-01-22 14:33

​主持人

尊敬的各位领导、各位来宾,媒体朋友们,大家下午好。欢迎来到人民网一号演播厅,这里正在进行的是“新时代  新生态  构筑美好生活  第四届中国房地产价值峰会”的现场,我是人民网主持人许博。欢迎大家。

2018-01-22 14:38

​主持人

在过去的20年中,房地产行业成为我国经济发展的重要支柱,十九大报告中指出"房子是用来住的,不是用来炒的"的定位。今天,非常荣幸能够和大家一起在人民网共同探讨房地产业新时代的新发展。

2018-01-22 14:49

​主持人

首先请允许我为大家介绍一下出席今天活动的各位嘉宾,他们是:

2018-01-22 14:50

​主持人

中国房地产业协会会长刘志峰,北科建集团党委书记、董事长郭莹辉,北京房地产业协会副会长、秘书长陈志,当代置业执行董事、总裁张鹏,鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春,中投置地董事长王军,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷,链家研究院院长杨现领,天恒置业集团有限公司地产事业部总经理周兴。

2018-01-22 14:52

​主持人

2018-01-22 14:53

​主持人

来自主办方的领导有:人民网副总裁宋丽云。此外,今天来到现场的还有众多企业的代表,以及媒体朋友们,再次欢迎大家的到来。欢迎你们。

2018-01-22 14:54

​主持人

作为中央重点新闻网站,人民网以权威性、公信力和影响力彰显着中央媒体的责任和担当,一直坚持为房地产行业的健康、平稳而发声。首先让我们以热烈的掌声有请人民网副总裁宋丽云致辞。

2018-01-22 14:57

宋丽云

尊敬的刘志峰会长,各位领导、各位嘉宾,各位媒体朋友,大家下午好!

2018-01-22 14:58

宋丽云

首先请允许我代表人民网欢迎大家来到人民网一号演播大厅。今年是贯彻党的十九大精神的开局之年,是改革开放40周年,也是决胜全面建设小康社会,实现“十三五”规划承上启下的关键一年,值此重要的节点,我们齐聚一堂,围绕新时代的中国房地产业的价值与发展交流思想、分享智慧、研讨形势、展望未来,意义格外重大,在此我代表人民网对各位嘉宾的积极参与表示感谢,也感谢大家一直以来对人民网的大力支持。

2018-01-22 14:58

宋丽云

习近平总书记在党的十九大报告中指出,我国已经步入中国特色社会主义发展的新时代,中国经济发展也进入了高质量发展的新时期。加快住房制度改革和长效机制建设,是今年着力发展的一项重要工作。住房制度改革和长效机制建设是关乎国计民生的大事,也决定了企业未来的发展战略的制定。新的一年已经来到,在实现这一目标的过程中,也需要我们各大企业和嘉宾的共同参与,为我们房地产行业的健康发展贡献我们的经验和智慧。

2018-01-22 14:58

宋丽云

作为党和国家的重要的、权威的新闻发布平台,人民网是国家重点新闻网站的排头兵,是网上的人民日报,我们以做内容最好的网站和最好服务的平台为已任,通过新定位、新视角、新技术、新形式,积极宣传和报道房地产行业的价值与发展。今天我们有幸邀请到了行业协会的领导、业界的专家,还有知名企业的代表共聚一堂,我希望接下来我们的峰会环节,各位嘉宾能够畅所欲言,积极探讨,贡献真知灼见。

2018-01-22 14:59

宋丽云

在过去的2017年,也是我们房地产行业迎来大发展的一年,国家统计局上周公布的数字显示,房地产行业在去年创下了超过13万亿元的销售额,近17亿平方米的最高历史记录,有17家房地产企业的业绩已经超过了千亿元的大关。2018年,我们还有更多的企业在大步奔跑,在进军千亿门槛的路上,我们也祝福这些企业的价值不断得到提升。我们欣慰地看到,在创下业绩新高的同时,一大批房地产企业以责任发展为先,在扶贫、公益等领域都大有作为,以工匠精神为已任,打造出了购房者交口称赞的品质楼盘。今天我们也希望借此机会为这些行业的优秀榜样颁发奖章,希望他们在新的一年里再接再厉,再创新高。

2018-01-22 14:59

宋丽云

我们的民俗讲,进入腊月就是年了,继往开来又当前,希望我们一年一度的房地产价值峰会,以及我们本周三要举办的人民财经高峰论坛,还有2018年的重点项目—中国质量品牌计划和互联网财经大数据平台项目,能够成为联通各方的桥梁、交流思想的平台、合作共赢的纽带。也希望更多的企业和朋友们的参与。让我们携手奋斗,共同开拓新时代房地产行业的新价值,为中国经济高质量发展的新局面贡献我们的力量。祝论坛取得圆满成功,在此,我也代表人民网2800名员工给大家拜个早年,祝大家在新的一年里身体健康、万事如意、事业辉煌,谢谢大家!

2018-01-22 15:00

​主持人

感谢宋总精彩的致辞,正如她所说,让我们以工匠精神为已任,打造出有口皆碑的好品牌。

2018-01-22 15:00

​主持人

在开场视频当中刚才我们看到了一段精彩的VCR,2017年地产发展过程中我们也听到了一些关键词,比如说租购同权、长效机制、千亿房企等等。面对市场的转变,在践行新时代、构筑美好生活的使命面前,我们也深感行业各方任重而道远。

2018-01-22 15:01

​主持人

接下来让我们掌声有请中国房地产业协会会长刘志峰为我们带来“以十九大精神引领新时代房地产”的主旨发言。

2018-01-22 15:02

刘志峰

各位来宾,各位企业家和新闻界的朋友们,大家下午好。很高兴参加人民网举办的第四届房地产价值峰会。下面,我就学习贯彻党的十九大精神,就房地产如何把握新趋势、应对新变化、满足新需求谈几点看法。

2018-01-22 15:02

刘志峰

一,把握新趋势。党的十九大围绕群众对美好生活的向往,制定了多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房基本政策。随着新时代房地产发展理念任务目标的确立,房地产出现了以下新趋势。

2018-01-22 15:03

刘志峰

一是,房地产市场实现了从无房到有房再到优房这三个阶段的转变。我国城镇住房制度改革,尤其是党的十八大以来,住房发展取得了举世瞩目的成就,城镇居民人均住房居住面积由2012年的32.9平方米提高到2016年的36.6平方米,房地产已经从解决总量不足的矛盾转向解决区域、城市和不同收入家庭之间的结构性、系统性矛盾。

2018-01-22 15:04

刘志峰

二是,调控政策将继续针对遏制投机炒房展开。房子是用来住的,不是用来炒的,既是党的十九大对房地产的要求,也是中央经济工作会议下达的任务。目前一线和热点二线城市房价涨幅回落,三四线城市房价趋稳,房价过快上涨势头得到遏制。今年因地因城施策的房地产调控不会放松。

2018-01-22 15:04

刘志峰

三是,围绕租购并举、加快发展住房租赁,国家正在十二个人口净流入城市加快住房租赁试点,培育专业化的住房租赁机构,房地产企业积极参与,闲置厂房、商业用房、自持物业的租赁改造,参与集体建设用地建设租赁住房。未来,新市民、新就业的大学生,各类人才的住房需求将得到分流缓解。

2018-01-22 15:05

刘志峰

四是,房地产围绕城市竞争力展开的趋势更明显。2016年9月,安徽房地产论坛提出一个观点,高铁、城市轨道交通的线路长度和客运量,快递业的日均处理量和服务人次,教育医疗资源的拥有量,将决定房地产投资在一个城市的活跃度。如快递业务量较大的广东、江苏、浙江、福建,都与房地产销售排位成正比。如我国新增轨道交通较为集中的京津冀、长三角、珠三角,房地产交易都较为活跃。再如教育、医疗排名前列的北京、上海、南京、杭州、成都房地产发展速度也略高于其他城市。

2018-01-22 15:05

刘志峰

五是,行业集中度进一步提高,房地产加快结构调整,资源整合、兼并重组。去年500强房企中前10强销售额占整个市场的24.1%,前50强销售额占整个市场的45.9%。行业加剧分化,竞争格外激烈。

2018-01-22 15:06

刘志峰

二,应对新变化。以上新趋势的形成有很多原因,但最主要的是房地产主要矛盾从数量需求转向品质需求,从高速增长转向高质量发展,从满足群众普通居住需求转向满足美好生活和精神享受的需求。

2018-01-22 15:06

刘志峰

首先是住房品质需求带来的变化。2016年我国城镇居民人均住房居住面积比1998年增长了118.65%,根本上从量变转向质变,群众在建筑方式先进、部品部件质量稳定,大幅减少施工收入的产业化住宅、全装修住宅和其他品质住房的需求逐渐增加。

2018-01-22 15:07

刘志峰

截至去年10月份,全国新建双排式建筑1.27亿平方米。其次是绿色健康消费带来的变化。到今年年底,我国城镇绿色建筑占新建建筑比例将力争达到40%。健康住宅需求也在不断增长,远洋、绿地等大型房企纷纷进入健康住宅领域。居住环境提升带来的变化。部分消费者从买地段转向买生态,买面积转向买环境。城市从过去只注重基础设施建设,向环境提升转变,一些城市有口碑、有品牌,良好的人居环境起了很大的作用。

2018-01-22 15:08

刘志峰

三,满足新需求。怎么适应新时代对房地产带来的新变化,我认为,要以党的十九大精神为指引,以满足需求,尤其是满足新需求为导向,深化供给侧结构性改革,推动房地产高质量高品质发展。

2018-01-22 15:08

刘志峰

一是,改变住房供求关系,按照十九大提出的以城市群为主体,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,引导人口和住房需求合理分布,今年国家将在广东、江苏制定以加快农业人口市民化为主的区域住房协调机制。要改造职住比例不平衡的状况,用三到五年时间将租赁住房占新增住房供应量的比例提高到50%,要降低公租房的准入门槛,优先保障公交、环卫等住房困难群体,将符合条件的青年教师、青年医生纳入保障范围,缩小住房差距。

2018-01-22 15:08

刘志峰

二是,要优先满足基本需求。当前,一些城市,城乡结合部和城中村的出租房人居环境差,安全隐患多,将这样一些出租房改造装修成为符合消防安全和人居环境的租赁性住房再投放市场,既保障了安全,也能在基本需求方面发挥作用。但是违规建设或者危房改造的应该坚决拆除。

2018-01-22 15:09

刘志峰

三是要为改善性需求创造条件。十九大提出,要在中高端消费领域培育新的增长点,一些生活较为富裕,工作稳定的中高端收入家庭,应通过市场向他们提供改善性住房,这样既能丰富住房供应和产品体系,也有利于促进住房消费。

2018-01-22 15:09

刘志峰

四是,要加快发展长租公寓。2016年,我国租房人口基数为2亿人,到2020年将增加到2.2亿人,这么大的租房群体,不能依靠短租的权宜之计,要发展长租的长远之计,当前要加快发展长租公寓和现有房源的整合,实际改造和建成更多的品牌长租公寓,找出依靠租金盈利的办法,用产品服务占领市场,同时,要把好房源关,交易的透明关,租房使用的评价关。

2018-01-22 15:10

刘志峰

五是要建立高品质住房体系。一要发展健康住宅,从空气、水、光、健身、舒适,人的精神文化等方面,建立符合中国国情的健康住宅建设标准,注重居住环境、空气质量和安全饮水。二要按加快建设百年住宅,提高住宅的耐久性、安全性,设计建设长寿命、好性能、绿色低碳,性价比高的好房子。今年上半年,我们将制定百年住宅设计建设标准,进一步示范推广百年住宅。三要大力培育倡导绿色住区,既向居住者普及绿色生活方式,也要在社区推广垃圾分类、污水处理、节水节能等技术。目前,绿色住区标准正在修订,目的就是要促进居住、生活、生态三方面的融合。

2018-01-22 15:10

刘志峰

谢谢大家。

2018-01-22 15:13

​主持人

感谢刘会长为我们带来的分享,替我们开拓了新思路,梳理了新亮点。接下来让我们通过一段VCR听听过去一年当中房地产行业会有哪些声音。请看大屏幕。

2018-01-22 15:13

​主持人

我们可以看到,回归美好生活、租购同权、跨界。那么您心中的关键词是什么,我想这都是来促进行业更好发展,为百姓提供更好生活体验的努力。谢谢你们的努力和付出。作为行业内的领军企业,链家一直在行业大数据研究方面贡献颇深,接下来掌声有请链家研究院院长杨现领为我们作“五个维度看市场”的主题演讲。

2018-01-22 15:14

杨现领

大家下午好。今天非常感谢有这个机会来汇报一下过去这一年的研究成果。我们大概从五个维度跟大家汇报一下。

2018-01-22 15:15

杨现领

第一个是品质化。刚才刘会长也讲了,今天整个房地产市场最大的变化,就是我们在从一个数量、规模主导的市场向品质主导的市场转移,背后的核心驱动力是我们的几个关键指标发生了变化。比如,第一个,我们的住房总量总体上告别了短缺的阶段,人均住房面积从1998年的房企到2017年,会长说增加了118%,从15平左右到今天的36平,这是一个比较大的跨越。过去总体上这种以数量为主的增长,带来了整个规模的扩张,整个中国的房屋总量,今天严重的短缺这件事情已经成为历史。未来我们看到,几乎各个层面的需求都在品质化的转型,不光今天是高收入群体、中等收入群体,甚至中低收入群体,都对品质有了更高的要求。比如2亿流动人口,今天新市民的住房也在品质化,只不过他们要求的是品质的床位,安全、可支付,对于这些流动的青年白领人群来说,也是一样,品质成为一个需求。比如品质的单间、品质的合租,总体上,品质代表一个新的时代。

2018-01-22 15:15

杨现领

我们看一些数据,从链家自己的交易数据来看,这个趋势也是非常明显的。最近我们做了一个全国链家经纪人的客户调研,我们调研的数据来看,基本上全国的重点城市都已经进入了以换房改善为主导的需求阶段。这里面第一个数据37.7%,是首次置业人群的比例,我们链家所覆盖的城市,它的客户的需求结构,37.7%是首次置业,还有46.7%是改善性需求,这个比例已经意味着今天接近50%的客户都是以改善需求作为主导的。比如以小换大,以旧换新,这个需求正在成为一个主导性的趋势,这是我们从微观的消费者购房需求的洞察来看它的一个趋势。

2018-01-22 15:16

杨现领

总体上,当我们步入到品质时代之后,我们发现整个房地产市场的行业和它的产业链的配置,需要逐步有一个过渡。比如今天怎么样能够建立一个以品质为中心的供应体系。这个图说的是今年整个北京市场,我们看到有一个客观的现实,我们的房源,还有很多房子,它的房龄比较长,北京房源年龄超过30年的比例,其实还是挺高的,超过20%的房源的年龄在30年以上。这里我们怎么构建一个让房屋再生,房屋更新的逻辑,能够让这些旧的房子,这些房子地段、位置非常好,今天需要重新装上电梯,重新做绿化,重新做车位,只有这些相关的产业、配套的服务能够跟进,我们以品质为中心的供应链、服务体系才能根本建立。我认为,当消费者的需求从数量向品质转移的时候,背后要求的是整个行业的核心能力、产业链的供应能力,也需要做转移。早期我们产业链的核心是规模扩张,2017年,我们前面10家开发商的份额增长速度非常快,我们TOP50已经接近50%的市场额,这个市场比例有非常大的跃升,在规模上我们的能力是OK的,实际上我们怎么能构建一个以品质为中心的,以服务为中心的逻辑,这是我们需要思考的。实际上在这个大的背景下,整个中国的房地产行业,需要从原来的开发制造业转向服务业,就是让房地产回归服务业的本质。我认为这里面会提出一些核心的方向。

2018-01-22 15:18

杨现领

第二,存量化。这是我们看待这个市场的第二个维度。今天中国房地产市场,已经形成了一个我们称之为三足鼎立的市场格局:新房、二手房、租赁,初步形成了三足鼎立,三个市场相互补充,同时也相互联动的一个关系。2017年,我们来估计,整个新房住宅的交易额大概11.5万亿,二手房交易额6.5万亿,租金的规模大概是1.5万亿,这是一个三者之间的关系,从长远的趋势来讲,这三个市场之间的关联度会越来越强,其中我们看到二手房的上升速度会更快,租赁的上升速度会更快,从而使得购租联动,一二手联动,三个市场相互补充、相互联动的格局。

2018-01-22 15:19

杨现领

从2017年的数据来讲,我们看到二手房市场,我们用一个词:向深度发展,所谓的深度,我们看到原来二手房占比已经很高的城市,现在占比更高了,北京、上海、深圳,二手房交易量远远超过新房交易量。第一个数据是北京的数据,北京2017年二手房交易量是新房的3.3倍,这个比例已经很高了,实际上从长期来讲,一个成熟的房地产市场,二手房交易额的占比,在80%-90%的区间。比如,到今天为止,美国每年房地产交易额是一万亿美金,其中90%以上是二手房,10%不到是新房,每年平均的交易量,美国是550万套,其中50万套是新房,500万套是二手房,当我们进入到这么一个二手房时代之后,我们发现二手房实际上会成为一个非常重要的供给端的力量。从我们链家的数据来讲,同一时间点,北京市场,甚至我们覆盖到全国市场,在售的二手房的库存量远远超过新房的供应量。比如北京,基本上正常情况下,二手房的供给大概在15万套左右,新房的供给大部分时间都在几千套左右。基本上二手房的供应能力是新房供应能力的10-20倍,基本上意味着二手房能够为消费者提供更多的选择,满足多样化的需求,地段的多样化,配套的多样化,价格的多样化。今天我们知道新房已经非常明显地出现了豪宅化的趋势,新房的房子越来越大,价格越来越高,我们这些首次置业、首次换房的需求,就需要通过二手房市场来满足。这是我们今天看到的一个趋势。实际上我们今天随着整个市场的发展,我们也看到这个数据,越来越多的城市,开始进入到二手房市场了。大概今年,2017年,有24个城市的二手房交易量大于新房,整体上我们看到会越来越多的市场进入二手房的时代,让整个中国的房地产供给能力形成一个一二手市场协同并举的格局。

2018-01-22 15:20

杨现领

第三是租赁。2017年,整个中国房地产市场最大的变化就是租赁。中央经济工作会议明确提出来,要以存量的盘活为重要的手段,来发展租赁,特别是长期租赁。而且要发展支持租赁市场发展的长期的融资工具。总体上我们认为这个市场会发生非常多的变化。整个中央的导向是租购并举,我们核心是要理解,租购并举的并字怎么理解,我觉得租购并举核心在并,不在于租。其实两者之间是有平衡的关系的。今天我们必须认知到,购和租之间是两个严重或者是非常关联的市场,没有购的市场也几乎没有租的市场,任何国家、任何时间,租赁的房源80%以上都来自私人的租赁市场。大家知道德国是我们最近研究比较多的市场,德国租赁房源里面,只有10%不到来自政府的产权,超过70%的房源来自市场,60%来自私人,还有10%来自市场上的机构。从这个角度来讲,我们需要鼓励正常的、合理的投资性需求,二套房需求,甚至三套房需求,这也是中央经济工作会议里面重大的变化,提出来鼓励合理的投资性需求。因为我们如果都不买二套房,租赁房源成为无源之水。购房和租房之间是相互关联的,只有购房的市场发展到一定程度,我们租的市场才能有长期的发展。

2018-01-22 15:21

杨现领

但是中国每个城市的租赁问题,也都各不相同。总体上我认为存在三类城市。第一类城市是北京、上海、深圳这样的城市,它的核心问题是房屋总量不足,在房屋总量不足的情况下,租赁的总量就更加不足。比如北京,总共的存量是750万套,套居2.1间,也就是北京只有1500万间房子左右,但是要对应2200万人,差不多这么一个中间存在几百万间刚性的缺口,我们发展租赁面临着天然的矛盾,就是总量不够。在这样的总量不足的市场,我们做租赁,第一是要盘活存量,把闲置的房源做更好的释放,其次还要增加增量。今天我们看到,北京市未来的五年供地计划里面要供给50万套租赁住房,核心是通过集体建设用地实现这一目标,我认为这是需要的,这是第一类城市。

2018-01-22 15:21

杨现领

第二类城市是房源总量基本平衡,但是,租赁房源不够。这类房源大概都是那些,像郑州、南京、合肥、武汉,人口净流入速度比较快的市场,今天这些市场的房源总量基本能够覆盖购的需求,但是租的需求结构存在失衡,特别是面临大量的流动人口的单间合租的需求,这样的城市我认为需要怎么样通过盘活存量,能够满足流动人口新市民的租赁需求。

2018-01-22 15:21

杨现领

第三类城市是总量够,租赁也够,但是租赁关系不稳定,租赁市场秩序不稳定。大概这属于三四线城市。中国大部分三四线城市不需要新增租赁,这些市场只需要做租赁的规范,怎么样做租赁同权,把我们的新市民,按照我们新型城镇化这些政策,能够把市民留下来,实现真正意义上以人为核心的城镇化。这是三四线的命题。不同城市的租面临的问题不一样。

2018-01-22 15:22

杨现领

第三个是按不同人群来讲,不同人群的租的问题也不一样。比如今天租赁人群大概分为这样四五类。第一类是流动人口,中国两亿的农民工,这些流动人口今天他的家庭化流动倾向比较明显,需要住房子,还有青年白领,还有中低收入的群体,还有未来会出现的,今天已经结婚的,需要再过渡一下,因为这些人的需求是要买房子。最近我们做了一个调查,今天在租状态的客户里面,有21.7%的人希望在未来的三年去买房子,问他为什么从租房变成买房,核心需求是我小孩过几年要上学,我要教育。今天租赁的权利是没有的。这里的核心是租赁同权的问题。租赁所附带的基本的教育保障没有。所以,使得我们有一个夹心的租赁群体。第四类是有非常高的支付能力,是有房的家庭,他也要租房子,比如他的小孩离学校要近一点,要离工作地近一点,这样的市场大概通常占租赁市场5%-10%。这部分人群主要带来的是三居室的整租需求,要求地段、要求交通、要求地段服务。这是不同人群的租赁需求也不一样。

2018-01-22 15:22

杨现领

今天我们与国际大都市比一线城市人均住房面积非常低。我需要在这里澄清一个指标,很多媒体、很多专家也在说,今天整个中国的租金太高,大家租不起房子,说我们租金收入比在一线已经超过50%了,这个数据是不对的,因为他用人均居住面积乘以租金除以收入,得出来了租金收入比一定非常高,这种算法高估了我们的人均租赁面积,实际上整个中国一线城市的人居租房面积只有15平左右,不是30几平。因为按人均居住面积,全国已经到36平了,实际上人居租赁面积是十几平。我们长租公寓为什么到今天很难盈利,是因为消费者支付不了太高的租金。这是我们看到的一些实际的数据。这是真实的属于租赁状态的客户的租赁面积,这还是青年白领,我们的流动人口租赁住房面积会更低。

2018-01-22 15:22

杨现领

今天的痛点也非常多。总体上我们讲未来的租赁市场需要发展机构化、专业化,核心就是解决这些痛点。

2018-01-22 15:23

杨现领

关于流动人口的,刚才我们也作了简单的分析。从数据上看,流动人口是一个庞大的群体,他们需要的是便宜的、便利的这些租赁住宅,总体上整个中国的租赁市场,我们需要从一个更加完整的角度来看待。

2018-01-22 15:23

杨现领

第四个维度是运营。这张图是我们最近反复强调的一张图,从一个市场的成熟来讲,长期的房地产市场的格局应该偏向这张图的。我们看到美股上市公司里面,以开发为主导的房地产上市公司占比是很低的,今天整个中国,开发占比是绝对之高的。两个之间会相互平衡。就是以开发为主的市场,运营为主的市场之间会有一个转化。在美国,上市公司里面,比如说个人仓储、住宅销售、长租公寓,光长租公寓就有8%,美股里面上市的房地产公寓大概有非常多的企业,至少十家以上,最高公司的估值超过200亿美金,这个市场我相信会有大的发展。这是以开发向运营的转型。这是一个大的趋势。第二张图,从日本的角度来讲,当我们步入一个存量时代以后,以基于运营的逻辑进行的房地产行业的重组和改造是必然的,日本今天剩下来的大部分房企都是综合能力非常强的,包括三井,既是日本最大的房地产开发企业,也是日本最大的租赁运营机构,还是日本最大的房地产金融机构,无论它的物业管理,还是租赁管理,包括金融,都达到了一个比较高的水平,未来的核心,我相信整个中国房地产行业需要把它的核心能力从以开发为核心,以周转和速度为核心,不断转向以综合运营为核心。今天我们已经看到这个趋势了。

2018-01-22 15:24

杨现领

第五个,线上化。我一直有一个核心观点,整个长周期的房地产市场取决于人,就是长期看人口。但是长期的看人口分两个层面,我认为是两个十亿人,第一个是十亿的线下的城市人口,再过几年,今年城市人口8亿,未来超过10亿的城市人口决定它的需求,决定它的需求的分布。今天我们看到原来的人口流动是以农村向城市之间,今天我们发现一个比较有趣的现象,这个人口流动的方向在发生变化。比如今天第一个趋势,一线城市之间的人口流动通常倾向于在一线和二线城市之间,北京的人流出北京,通常会选择上海、深圳、杭州这些市场,他不太可能选择其他三四线城市,也更不太会选择去农村。市场实际上发生人口之间激烈的争夺和博弈。最近我们看到政策上很多通过人才政策吸引优质的人口,这个趋势非常明显。但是,线下十亿人口在地理空间的重塑会决定房地产的长期格局。十亿的互联网人口,会决定整个房地产行业未来十年的转型。今天整个衣食住行各大品类只有房地产住的领域还没有被互联网深深变革,零售领域今天已经完全被改造了。

2018-01-22 15:24

杨现领

实际上在住房领域,今天互联网渗透还有很大的空间。我们链家从我们自己的数据来讲有几个趋势,第一,对应每一个成交的互联网浏览量,我们用PV、UV量在增加,今天大概每个成交对应链家的UV是1.2万个,未来会急速增加,消费者在线上消费的内容在升级。第二个,消费者在交易之前会花三个月之前在互联网上学习、浏览。当我们的消费者到售楼处,到经纪人那里的时候,实际上已经跟互联网在线上交互了三个月之久。我们需要从根本上更了解我们的客户,需要把时间前置,前置到互联网上,这个时间是三个月。实际上你的客户已经被严重的互联网化了。第三个,我们发现,那些在互联网上学习能力比较强,浏览时间比较长的客户,他的成交效率是更高的,成交周期也会更短。互联网化的效率更高。最后,今天的消费者已经开始自己生产内容和信息了。

2018-01-22 15:25

杨现领

总体上是我们讲的五个维度,五个趋势。品质的时代、租赁的时代、互联网的时代、总体上进入二手房的时代,整个中国房地产,我们需要从一个全周期、全维度、更广的视角来看待这个市场。我们需要从二手、新房和租赁三个大的市场加在一起来看,才能看到真正的未来。这是我想跟大家简单汇报的。谢谢各位。

2018-01-22 15:37

​主持人

感谢杨院长的分享,从五个维度为我们带来了新视角。接下来掌声有请新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷为我们带来“未来五年房地产业大趋势”的主题演讲。

2018-01-22 15:45

欧阳捷

非常高兴来到人民网,跟大家汇报关于我们对未来房地产大势的看法。

2018-01-22 15:45

欧阳捷

我们认为未来五年,住房市场已经进入了一个新时代。这个新时代是随着十九大报告正式开启的。如果我们看未来五年,十九大报告告诉我们:第一,我们的住房已经有一个“房住不炒”的新定位和新理念。第二,我们的住房市场未来将没有大起也不会有大落,不会有房价大幅暴涨,也不会有大幅下跌这样一种格局。第三,住房新制度已经产生了,未来这种新制度将引领未来五年的住房市场。

2018-01-22 15:46

欧阳捷

我也做了一下简单的分析,未来住房市场有三个典型特征。第一个典型特征是非都市圈的城镇化已经接近尾声了,而这些地方的房地产慢慢慢慢也将归于平静。我们仔细看一下,从农村人口转移来看,农村人口是从农村转移到中小城镇,转移到县城,转移到中等城市,转移到大城市。当然也有层层递进的关系,也有跳跃的关系。但是,我们可以看到,过去五年,农村转移出来的人口是每年1350万人,而再往前五年,每年转移出来的人口是1500万人,换句话说,我们每年可转移出来的人是越来越少的,越来越少意味着我们的城镇化未来慢慢慢慢走向一个衰退的过程。在这里我们还可以看到另外两组数据,第一组数据是我们学校的归并,使得人口更多地向城市和大城市集中,我们小学在过去六年当中,从2010年到2016年,小学减少了8万所,减少了33%,从25万多所减少到17万多所,所以,我们小学在不断减少,很多农村的孩子只能到城镇去上学。而中学和初级中学和高级中学的人口,人数也在减少。

2018-01-22 15:48

欧阳捷

另外,撤乡并镇,乡越来越减少了,镇越来越多了;把一些县减少了,城越来越多了,或者县级市越来越多了;把一些地级市扩大了,地级市越来越多了,这个时候我们就会发现我们的城市规模在越来越扩大,而人口在不断地集中。在这两种情况下,我们加速了大的城市人口的流入,而减少了中小城市和农村的人口。在这个过程当中,我们也会发现有很多城市城镇化慢慢接近尾声了。

2018-01-22 15:48

欧阳捷

我们可以看到浙江省的一个典型案例,浙江省有一个县级市,它的户籍人口只有23万人,常住人口只有17万人,虽然有农村人进入这个城镇,但是,更多的人是流出去的,所以人口是净减少的,这个城镇每年消费者销售有多少?住房每年销售30多万平,如果按照100平方米一套就是30多万套。我们可以想一想,这么多套房子,卖给谁呢?

2018-01-22 15:49

欧阳捷

第一,刚性需求,我们把婚姻的人群作为刚性需求,他们每年城乡结婚是5000多对,如果按照城镇化率60%,就是三千多套住房,卖给了三千多对的婚姻刚需人口。这个城镇有没有改善性需求呢?首先面积性改善需求,其实不多了,为什么?因为农村的人均住房面积是78平方米,城镇的人均住房面积是54平方米,两个人可以住到100平方米,所以它的面积性改善需求已经不多了。有没有质量性改善需求呢?我们认为也不多,他们的商品房,30%的人住在商品房的房子里,而60%的人是住在单栋住房,有点像农村小别墅。在这种情况下,这个城镇里面有没有投资性需求呢?其实房价没有上涨的情况下,投资性需求几乎是没有的。没有需求怎么办?没有需求制造需求。这个县城为了扩大它的需求,它做了大量的拆迁。在过去任何一年都没有超过5万平方米的房屋修缮改造。而在2016年,拆迁了150万平方米,2017年号称要拆迁200万平方米,350万平方米加起来相当于这个县里面所有县城和城镇所有住房,通过四轮就可以完全焕然一新。当然这显然是不可能的。因此,这个城镇在这两年的拆迁结束之后,它的整个房地产也就基本结束了。

2018-01-22 15:49

欧阳捷

我们可以看到,是不是数据上能够证明这些呢?我们可以看到,非武汉的都市圈,就是武汉都市圈之外的所有县级市和地级市,我们可以看到它的土地成交是逐年下降的。这种逐年下降的趋势,就印证了这一点,他们未来的房地产是难以持续的。不光是武汉,我们可以看到,非南京的都市圈,我们可以看到非粤港澳的,就是广东,除了广深地区之外,其他地方也基本上趋势是下降的,成都之外的非都市圈也是在趋势性下降,这种趋势性下降导致他们未来很难得到继续的增长。

2018-01-22 15:51

欧阳捷

2016年-2017年,一线城市、二线城市,甚至三、四线城市房地产发生了很大的变化,而整个成交量大幅增长。但是,依然没有使他们的土地供应大幅反弹。这就意味着其实它的需求未来是不可持续的。

2018-01-22 15:51

欧阳捷

我们过去曾经做过一个微信叫“欧阳先声”,就这个微信公众号曾经谈到过,三四线城市这波热浪能持续多久,我们认为持续不了很久。什么原因呢?是因为这种政策刺激带来的市场是不可持续的,因此未来趋势总的来讲是往下走的。当然随之而来带来一个新的问题就是我们这些城镇的土地市场将不可持续,而带来的土地财政就难以持续了。当然,我们也看到了,今年住建部把县城区库存作为今年的重点任务,县城区库存总的来说,我们认为,可以把这些城市的库存做一些去化,但是最重要的价值是在于能够提到这些城市的房地产的投资,能够稳定住。稳定住这些地方的房地产投资,使得我们整个房地产大势往下走的过程当中能够稳定住我们整个房地产。今天的棚改任务和县城去库存的任务还是任务比较重的。在这种情况下,我们认为这种县城去库存像刚才我们所举的案例,如果我们控制得不好,又可能制造出来新的库存反过来使得我们又变成了一个通过去库存制造了一个新的库存,这可能是未来县城和非都市圈的中小城镇需要特别警惕和防范的。

2018-01-22 15:54

欧阳捷

第二,如果看非都市圈的中小城镇,他们房地产市场慢慢慢慢走向一个结束,都市圈的中小城镇是不是结束呢?其实不是,我们认为都市圈的中小城镇还是有非常大的机会。我们看到全世界所有的人口都在向大城市集中,包括大城市周边的中小城市集中,城镇化虽然已经接近尾声,但是都市圈将成为城市化的新引擎。环都市圈的周边中小城镇未来会获得一个新的增长机会。我们认为未来都市圈之争不是一个城市之争的概念,都市圈的竞争将成为一个国家竞争力之争,谁的国家拥有的都市圈越多,谁的都市圈越大,谁的都市圈越强,谁的都市圈的人才越多,谁的高新制造企业越多,谁的都市圈将来就会发展越好。而这个国家就会发展得越好。未来国家竞争力是体现在都市圈上的。

2018-01-22 15:54

欧阳捷

 我们可以看到北京、上海、广深这样的都市圈是对标东京、纽约、旧金山、伦敦这些都市圈的,而武汉、南京、合肥、成渝这些都市圈是领跑抢夺未来国内都市圈的领跑权。都市圈怎么做呢?我们认为首先要解决两个问题,第一个问题,我们需要通过交通,比如说轨道交通、高速公路、快速公交,把这些中小城镇和都市圈中间的核心城市连起来,这个时候,我们会发现,我们从香河到北京市天安门广场,可能只要一个小时就能达到,这个时候就有北京的很多产业愿意迁到香河。人口就跟着倒出来了。这时候可以达到北京疏解人口的目的。同时,我们可以看到,通过这种都市圈的转移之后,我们人去了之后,会发现这些人将来需要一个非常好的公共服务,这些公共服务,比如说教育要一体化,医疗要一体化,这个时候人口才愿意迁出来。迁出来之后,实现了我们大城市人口的疏解的功能,同时,让周边中小城镇可以发展起来。中小城镇发展起来,房地产也发展起来了,这个时候可能带来他们的房价有一定的上涨,但是核心城市的房价就不会上涨那么快了,或者说上涨压力减轻了。所以我们认为未来也是破解高房价的一个很重要的抓手。

2018-01-22 15:55

欧阳捷

通过这种轨道交通、高速公路、快速公交形成这种东西,就是我们所认为的都市圈,也就是十九大提出的报告。我们可以看到,从2010年,我们的土地出让金全国排名前50强的城市,绝大部分是在省会城市和都市圈城市。到了2016年,也是同样的,而2017年也是同样的。都市圈未来的发展就印证了这一条。我们可以看到,我们去除省会以上城市之外,所有的地级市和省辖市,25个排在50强里面只有五个城市不在都市圈范围之内,其他的都在都市圈。同时我们看到这些都市圈城市的土地成交面积虽然是占比不高,但是成交金额占比很高,达到74%,这就印证了这些地方拿到了更多的土地创新,未来城市发展的环境会更好,发展的潜力更强,未来城市发展可能更有保障,人们也更愿意到这些环境优美的城市去。

2018-01-22 15:57

欧阳捷

在这个时候,这些城市怎么办呢?这些城市可能政府会惜土如金,因为他们不能够再供应太多的土地,因为土地资源非常有限。所以,土地资源有限的情况下,土地供应会减少。未来这些城市的土地供应都是趋势性下降的。在这里面可以看到两条线,一条线是上海,一条线是南京,他们的土地供应,平均地价下降了,下降原因是什么?原因并不是土地地价下降了,而是因为把租赁住房土地的地价融合到里面去了。因此未来这些城市希望用更多的租赁住房用地拉下我们的地价,实现我们控房价的目标。这些城市未来租赁住房将主导这些超大特大城市,上海这样的城市,未来五年供应的租赁住房有70万套,未来五年供应的可售住房只有45万套,也就是说,他们的租赁住房将主导这些超大特大城市未来的市场。当然租赁住房是可以应对高房价,但这不是全部,最重要的是租赁住房可以实现住房的高效联动,比如在北京买了房子之后,有可能没有完全住,我可能到上海去工作,这个时候房子可能就空下来了,就使得这个房子实现了一个低效的使用。但是如果我们实现一个租赁住房,像酒店一样,可以实现住房的高效能动,使住房的资源能够得到极大效率的提高利用。因此,我们租房还有一个重要的原因是我们租房的人都是年轻人,年轻人租房可以使这个城市充满生机、充满活力。在这里可以看到,伤害到2020年,老年人口将达到540万人,老年人口的占比将达到36%,这是一个很可怕的数据,但是不仅如此,如果它的人口不变的话,到2050年,老年人口将达到44.5%,也就接近45%,这个城市还有活力吗?还有创新吗?还有生机吗?还能和世界性的大都市竞争吗?就不可能了。因此必须吸引更多的年轻人进来。我们常住人口当中有很多年轻人,年轻人进来之后,这些常住人口可以把我们的老龄化率极端拉下来,因此这些城市将来要靠年轻人提升它的城市竞争力。同时,我们年轻人还有一个重要作用,可以吸引年轻人进来,可以实现我们的消费的升级,提升消费的能力,提升消费升级换代。

2018-01-22 15:58

欧阳捷

未来大的趋势,我们可以看到,非都市圈和都市圈,我们拉了一个轮廓看清楚之后,我们可以看到未来市场蛋糕将一年比一年小。市场蛋糕一年比一年小,我们刚才在VCR片里曾经提到过,十九大报告提出,我们正面临着人民日益增长的美好生活的需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,不平衡实际上是我们的住房面积不平衡,越是发达的地区,我们的人均住房面积越少,而不发达地区反而人均住房面积越高,为什么?因为房价的问题。中小城镇住房面积已经基本满足,发达地区需要去补短板,在一些非都市圈的中小城镇,面积性的改善需求和刚性需求其实已经基本得到满足,他们所需要做的是质量性的改善需求。我们可以看到,他们很多地方的房价相对比较低,房价低就意味着他们的质量性改善需求的空间是存在的。我们可以看到有很多地方的房价只有3000多块钱、4000块钱,这意味着他们房价品质上的提升是需要有很大得发掘空间的。我们可以提供更多的高端的商品住房来保证他们,但是如果房价持续提高,我们就会发现,他们的需求就会减少,因为价涨了之后量还会萎缩,未来我们的市场还会逐渐下来。

2018-01-22 15:59

欧阳捷

房住不炒写入了十九大报告,我们预计未来会调控五年时间。作为开发商来讲不能对抗政策,也不要抱有幻想,我们必须理性地去看待这个市场,去分析这个市场,做好自己的事。未来十九大报告告诉我们一个新的住房制度,这个住房制度是多主体供给,多主体供给意味着我们的国有土地供给我们的可售住房,而我们的集体建设用地和国有企业用地可以满足我们的租赁住房,未来我们的多渠道保障,我们的租赁住房,还有共有产权房,还有普通商品住房和高端商品住房,我们认为未来可以用不同的土地供应的方式来满足这些需要。比如我们租赁土地可以用行政划拨的方式,我们的普通商品住房和共有产权住房可以用限房价、竞地价的方式,来保证我们房价未来的上涨不产生泡沫。当然,我们租购并举就意味着从今年开始人口净流入的大城市都会推广租赁住宅,而未来大城市住房将不再是必需品,因为房子可以租也可以分享,只要保证我们住有所居。

2018-01-22 15:59

欧阳捷

未来长效机制我们以前也做过一个研判,但是到现在为止,我们很少看到行业当中的人和专家、学者去把整个长效机制做一个完整的描述,我们做了五个方面的分析,包括我们的农村集体建设用地入市,保证增加大城市住房供应等等,目前来看这些东西也在慢慢见效。同时我们可以看到,2018年未来是大稳小乱的一年。所谓的大稳小乱,刚才已经讲过了,房地产市场不会大起也不会大落,房价不会暴涨也不会大跌,因此它是一个大稳的。小乱,我们现在提出一个新的提法叫差别化调控,有些城市在某些城市的内部,可能去库存,有些城市要补库存,因此不同的区域范围内可能政策是有不同性的,所以看起来我们会眼花缭乱,但是总的来讲调控就是控制和调整,既不穿透上线,又不突破下线,在这个区间内保持相对平稳健康发展。这就是未来五年房地产大的趋势。过去房地产周期论不再成立,三年一变,这种形势已经不再成立了。未来我们的长效机制会保证我们市场整个相对平稳。

2018-01-22 15:59

欧阳捷

未来房地产市场,我们认为会从我们的控房价,抑泡沫,依然是我们的重中之重。在这种情况下,我们的侦测将从一城一策向因城施策、一城多策来转移,我们的分类满足刚需、支持改善,可能会放松高端,我们的分品,对租赁住房、共有产权住房和商品住房实行不同的操作模式,而且对定价可能会差别化定价。从我们整个大势来看,可以看到未来的大势,全国住房规划可建面积是逐年趋势性的下降,趋势性下降也就意味着未来我们的新开工面积也是趋势性下降的。新开工面积也是趋势性下降意味着我们的投资也是趋势性的下降的。未来的投资,可能就不会大幅增加。当然,我们在这个时候会发现,我们的销售面积可能会下降得更快,因为我们投资不降的同时,共有产权住房和租赁住房,而这部分投资可能会降低我们的销售。明年销售面积可能会进入一个负增长区间,而在未来,可能会逐渐逐渐越来越低。我们的商品房地价没有下降,调控房地产市场的时候,其实在调控房市,没有调控地市,地价还在不断上涨,未来通过限价令倒逼地价下降,控制房价,未来房价不会再大幅上涨,可能会保持微幅的调整,但是地价也是通过限价令倒逼地价不再大幅上涨。

2018-01-22 15:59

欧阳捷

对房地产企业来讲,我们的销售下降了,到位资金也会下降,也就意味着未来的投资可能不会再继续大幅增长了。按揭贷款、定金、预收款,趋势在往下走,也就意味着未来市场蛋糕不会变得更大。2014年我们曾经做过预判,政策刺激之下,白银时代将会提前结束。现在回过头来看,2014年,我们当时对市场的预判还是有点点偏差,政策刺激确实把这个市场拉起来了。现在回过头来看,未来的政策刺激不会像过去这样做的话,我们市场可能会逐渐下降。这是一个市场蛋糕越来越往下走。当然发展还是硬道理,我们必须满足我们人民日益增长的美好生活的需要。当然,新城也在快速增长。未来我们也是希望通过我们的努力,打造更好的产品,更优的产品,让我们人民获得更满意的、更好的、更宜居的住宅产品。幸福是奋斗出来的,我们也必须要去努力奋斗。谢谢大家。

2018-01-22 16:00

​主持人

感谢欧阳总为我们分析了在大稳小乱中的发展趋势。接下来掌声有请北科建集团党委书记、董事长郭莹辉为我们带来“产城融合下的房企市场新机遇”主题演讲。

2018-01-22 16:09

郭莹辉

尊敬的刘会长、宋总,各位朋友,大家下午好。

2018-01-22 16:09

郭莹辉

刚才几位嘉宾都是从住宅地产的趋势来解读十九大的精神,我是一个从产业园区城市运营的角度给大家分享一下我对十九大的一些理解。我们北科建是从产业园到产业新城、城市运营,包括住宅,是一个多元化的开发性企业。我今天分享的题目是产城融合下的房企新机遇。

2018-01-22 16:10

郭莹辉

刚才大家从十九大精神出发,解读我们发展定位和发展趋势中谈了很多观点。我想从十九大报告中找出重要两个词和大家分享:一是社会矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要与不平衡不充分的矛盾。这个矛盾如果站在每个个体的公民在住的房子里、在生活的城市中,包括我们在整个就业、经济发展中这些不平衡和我们房地产可能就有非常大的关联。这个关联可能影响到城市的建筑样式、就业方式,包括消费模式。所以,这个不平衡、不充分对于住宅开发商和产业地产商来说都有把未来调整生产方式和开发方式的空间。

2018-01-22 16:10

郭莹辉

另外一个关键词就是房子是用来住的,而不是用来炒的。同样这句话如果用在产业地产里面,是否可以说产业园区是用来孵化和支持创新创业的,这样一个对全房地产的定位来说,我们可以把房地产整个的除了住宅地产,商业地产、产业地产、旅游地产等等各种各样的产建中,未来怎样定义我们新的功能和新的发展方向,我在这里和大家分享一下我的看法。

2018-01-22 16:11

郭莹辉

刚才在VCR里我提到2007年,如果用一个关键词是回归,回归是回归什么?就是刚才我讲的,一是从所有的地产领域,不仅仅是住宅地产,包括我刚才讲的非住宅地产。我们的房子,应该回归到它的使用价值上来,而不是用来投资和炒作。如果这样的一个定义,在我们房住不炒的定位下,对我们未来会有怎样的影响?我想另外一个关键词,就是从2018年往后看,房地产可能这个业态、经济形态会发生巨变,就像刚才链家的杨总讲的,日本已经没有严格意义上的房地产了。我也认为在2018年后,房地产行业的关键词应该是重构,重构什么?

2018-01-22 16:11

郭莹辉

重构可能是两个方面,一是我们的房地产价值链,大家都知道传统的房地产是开发性行为,从购置土地、加工到营销、售后服务,未来在生态体系中和价值体系中,可能通过三重力量改变传统的生产方式和价值体系。比如说,三重力量是什么呢?在住建口,我们的住宅要以自持为主要方向,可能长租公寓,包括租售并举的措施,通过政策性的抑制,原来房地产交易买卖形态,会变成我们和业主长达70年的一种租赁关系,这种商业模式之下,我们房地产大口吃肉、大碗喝酒的时代恐怕要变成涓涓细水通过长期的租赁回报来实现我们的价值。这样的价值链,可能开发商这个行当就会终结了。谁将会在这个行业里涌现呢?未来的两端,一是提供造房子的上端的服务商,比如装配式的供应商、设计商等等,下游是社区运营商、服务提供商,所以中间开发商这个行为、形态就影响了。

2018-01-22 16:11

郭莹辉

第二方面,我们既然生产方式,价值体系已经二个方向重构了,开发商将来可能会消失。我们房地产企业,现在有8万多家,他们去干嘛,我认为可能会迫不得已实现三个转型,一个转型可能转为刚才我讲到的,在这个传统产业链上的往两端挤压,从服务商往运营商转变。第二个会转型为城市配套服务商,比如对新城新区、城市更新、特色小镇,这些作为城市建造、运营、服务的业务。第三种转为物业和互联网+的新型的物业运营商和服务商。将来,我认为房地产行业因为房住不炒,对普遍意义的房地产,住宅、非住宅的都有一个重要的影响,就是回归到使用功能,同时转型向服务商、投资商和城市运营商去转变。

2018-01-22 16:11

郭莹辉

围绕这个话题,在过去2017年,北科建集团和新华社做了一个预见性的研究,我们提出产城融合下的城镇运营的机制是什么,这个机制,我们做了40多万字的研究报告,可能为在座的各位开发商,将来有志于转型的、创新的提供一些借鉴。这个报告应该说主要是提出了三个问题,就是我刚才讲到的,我们中国的城镇化还在进程中,同时涌现出很多以产业和城市交融的新的一种经济形态,比如高新区、国家新区、特色小镇、城市更新、新城新区等等,围绕产与城进行互融互动的,以房地产为基础的经济形态,我们会用什么样的身份去运作,这个问题言下之意,原来是开发商,从政府端需不需要区域的运营商或者城市运营商。如果需要城市运营商,第二个问题就来了,城市运营商和政府怎样进行政企合作,让市场对资源配置发挥决定性作用,让政府更好发挥作用。政企之间是一个什么样的机制?第三个话题,如果政企之间可以用市场契约去合作,第三个话题就是现在的城市建设法律法规还有哪些待改进和完善的地方,来支持政企的合作。所以,这三个话题要不要城市运营商,城市运营商和政府怎样合作,如果合作怎样调整我们的政策。

2018-01-22 16:11

郭莹辉

这个报告简单的用了8个维度,一是市场化的运营商和政府怎样去进行顶层的设计,就是产业怎么去规划。二是我们的城市在传统的多规合一的基础上完善城市设计。第三,政府和企业在权力和业务之间怎样建立相应的授权关系。第四,城市建设中大的金融体系如何去构建。第五,我们土地的全业态的招商通过什么样的政策和机制来约束。第六,我们理想中的生态、智慧、产业、人文城市,在这样大的建设城市过程中,如何通过导则、规则来控制这样的进程与质量。第七,在整个城市运营中,我们如何提供好相应的城市运营与服务,这个运营与服务包括常规的,能够看到的城市交通、供应设施、社会事业这些大的运营商怎么有效整合进来。第八,既然是从无到有来建造一座新城,这里面我们从社会角度怎么评价它的所有的指标,包括经济的、非经济的,还有环境的等等这些指标。只有通过这些问题的解答,我想才能给社会、给各级政府提供一个政企合作的良好机制。当然,由于时间关系,我们这里面还提出一些问题和问题建议,在这儿就不展开了。

2018-01-22 16:12

郭莹辉

总之,我们取得研究的成果,也想把它变成一个对行业有影响力的资料给大家提供一些借鉴,有兴趣的话,会后可以建立联系。谢谢大家。

2018-01-22 16:12

​主持人

感谢郭总,另外感谢几位嘉宾为我们带来的精彩演讲。透过他们的思考,为我们描述了中国房地产未来发展的一个图景,我们也了解到在中国房地产未来发展的多种可能性。

2018-01-22 16:12

​主持人

在过去的2017年品牌房地产企业透过战略结构的调整,对产品匠心般的营造,创下了历史以来最好发展的年份。据中国指数研究院提供的数据显示,2017年有三家企业的年销售额突破了5000亿元,17家企业跻身1000亿房企的行列。

2018-01-22 16:13

​主持人

接下来的时间让我们共同见证2017年度人民之选获奖企业,他们是:    1 碧桂园控股有限公司  2 恒大集团    3 绿地控股集团  4 北科建集团  5 世茂集团  6 鸿坤集团  7 华远地产  8 华发股份  9 石榴集团  10首创经中  11山水文园集团  (以上排名不分先后)    有请几位获奖企业到前台来。同时让我们掌声有请颁奖嘉宾,中国房地产业协会会长刘志峰上台为企业颁奖,有请。

2018-01-22 16:14

​主持人

2018-01-22 16:21

​主持人

接下来进入到今天峰会的主题圆桌论坛环节,“千亿时代,房企的战略和初心”。掌声有请参与峰会的嘉宾,他们是:鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春,当代置业执行董事、总裁张鹏,中投置地董事长王军,天恒置业集团有限公司地产事业部总经理周兴。同时,这一时段我也将我手中的话筒交给圆桌论坛的主持人:北京市房地产企业协会陈志秘书长。

2018-01-22 16:24

陈志

大家好,接过话筒,任务就比较重,代表主办方欢迎各位。十九大报告提出房子是用来住的不是用来炒的这样的定位,我们一再说长效机制的建立,加快住房制度的改革和长效机制的建立,而且这也是今后非常重要的一项工作。如何理解长效机制,其实这个话题刚才我们欧阳捷总、郭总在他们的主题发言中都涉及到了,包括现领,都讲到长效机制的问题,我们台上这四位怎么理解长效机制呢?因为这确实是比较重要的一个话题。平时我们的工作、我们所应对的政策、制度、规律有一些是事物发展的本质,长效机制又是什么?这个问题,是不是挺难回答的。

2018-01-22 16:28

张鹏

非常感谢陈秘书长,我先表达一个观点,因为年底的会比较多,大家都在问你怎么判断明年,你对长效机制如何理解?我的第一反应是这样,在企言企,只要企业想活下去,想可持续发展,并且有自己的使命,你第一件事,不管外界市场如何变化,客户的需求发生什么变化,政策导向是什么样,你首先还是要把自己的产品做好。大家都知道,中国经济高速发展,尤其是地产这二三十年的发展已经是这样了,相信它会不断地慢下来。过去它发展快,80迈甚至100迈以上,现在到60迈了,首先要适应,企业要把这个和政府调整到位。

2018-01-22 16:28

张鹏

说到长效机制,十八大到十九大之前大家还各有各的想法,比如2017年、2018年、2019年,我也听到未来每年要以16亿平方米、20万亿的量可能要增长,但是现在大家看完全不一样。

2018-01-22 16:29

张鹏

我就几点看法,一是,我们对长效机制的看法已经趋同了,达成一致了。因城施政也好,因地施政也好,尤其房住不炒,抑制投资性的炒房,这是根本点,房住不炒。所以要把价格稳步在小步、微张,不管一线、二线、三线,都是这么一个状态,今年我判断三四线可能有一些过热的城市,其实已经到了,有几个城市,三四线限制的比一线还严格,价格已经稳在那了。

2018-01-22 16:29

张鹏

第二,刚才现领院长、欧阳总说得都非常清楚了,把租赁市场激活,制度完善,租购同权,如果租购不同权,仍然还是新房的市场、销售的市场。

2018-01-22 16:30

张鹏

第三,确实要多主体供应、多渠道的保障,把租赁市场的土地供应的生产力要释放出来,这就是长效机制。

2018-01-22 16:30

张鹏

最后一句话,地产商把自己的产品做好。但是,同时就是一个巨大的机遇,因为你面临的市场和以往已经完全不一样了,你要去运营了,你要去持有了,这个机遇不抓住,可能再过五年、十年,这个企业也就慢慢被边缘化了。

2018-01-22 16:30

陈志

其他几位有什么见解吗?张鹏总依然从外面,从长效机制的外延方面说,企业的看法,什么是长效机制,这个问题还得接着问。如果这个问题思考不清楚,就决定了我们下一步如何判断未来的发展。刚才欧阳总也说到他的判断,他内心当中也有一个他认为的长效机制的框架、模型、定义。但是他认为现在业界没有给出一个权威的、完整的概念,或者长效机制这个话题不太好谈。我不知道几位有没有在这方面有其他研究。如果没有,我想这样,我个人分享几句。

2018-01-22 16:30

陈志

我去年做了一年这方面的课题,按照政府某部门的委托,因为我们有保密协议,所以不便于过多去说。但是,提示大家,长效机制是一个体系,是一个系统,这是在明确的目标下,体系内各要素、各动力之间的相互协调、相互动能的传递、阻碍的一个过程。它有传递过程,有阻碍过程。简单说就是在这样一个体系当中,我的目标是清晰的,因此多个力的合力,有些力是反向的,有些力是正向的,有些力是朝那个方向的。多个力的合力,但是目标是围绕着一个目标,一个清晰的目标去的。我不知道用这样一个简单通俗的话,我们不去讲经济学上如何定位,几层分几层,和制度的关系、规律的关系,大家有机会去看,我们不分析了,我们就讲这样一个目标,我个人的理解,房子是用来住的,不是用来炒的,目标是总书记、中央给行业、给社会发展作了一个定位。那么,我们各个要素、各个关系是否要朝房住不炒的目标去做。所以,我个人理解,我们有许许多多的制度要通过改革,要通过调整来指向我们的最终目标就是房住不炒这样的定位。我们的企业发展,我们的世界观、我们的格局、我们的盈利模式、我们的产品结构是不是也应当朝着这样一个方向来,如果用这样一个方向去定位和思考,我们就特别能看清现领说的大的格局不是一手市场,也不是二手市场,是要加上租赁市场去立体地看,包括欧阳捷总刚才一番阐述,也包括刚才郭总,产业的定位,城市开发,按照这样一种思路看,其实有很多事情是能看清楚的。新的问题来了,企业在未来2018年呈现哪一种变化,你们怎么看待这个市场?按照我们这样定位去理解了。

2018-01-22 17:17

王军

你是参与到这个课题的,长效机制,我认为长效机制从两个维度,研究的课题是其中一部分,第一个方面,十九大报告也说了,我们现在主要矛盾是人们对美好生活的追求和发展不平衡、不充分的矛盾,这说明什么呢?现在很多老百姓的居住问题还没有得到解决。长效机制,首先要解决让居者有其屋的问题,这是长效机制解决的第一个本质的问题。

2018-01-22 17:17

陈志

我认为还是目标,房住不炒。

2018-01-22 17:18

王军

房住不炒是手段,解决老百姓的居住问题是本质。我觉得这是一个维度,怎么样解决让老百姓真正居者有其屋,这是目标。因为只有这个问题解决了,才能够满足人民群众对美好生活的需求、解决社会稳定的问题。否则这个问题不解决好,可能会影响到稳定发展的问题。这是一个维度。

2018-01-22 17:18

王军

另一个维度,我认为解决中国的财政问题。在这个维度上,现在出现房地产的问题,按我的理解,这么多的问题,是在当年朱镕基时期做分税制改革时间,国税、地税,把中央的财政和地方财政进行分税的时间,中央分多了,地方分少了,我认为有这个根源,导致了地方政府财权和事权的不匹配。当时为了解决这个问题,因为中央装在自己口袋里的钱不愿意拿出来,怎么解决呢?就给开了一个口子,那就是地方可以卖地,用土地来补财政的不足,用这个方法确实解决了中国这十几年的发展问题和地方政府财源和事权匹配的问题。但是现在很多城市土地也卖得确实差不多了,城市发展也快到边界了,在这样的情况下,长效机制怎么解决地方政府的财源问题。原来是用增量来解决的,现在增量到一定阶段,增量已经接近临界点了,必须用存量来解决,那就是现在大量的房子在那,老百姓手里都有存量,从存量上再来征税,解决财税来源问题,可能长效机制是这两个维度,可能是更本质的。

2018-01-22 17:18

周兴

长效机制,我认为有三个层面的感觉,第一个层面,目标上要长期化。其实今天面临很多房地产的各种问题,是目标短期化造成的。长效机制,是指挥棒,目标问题就是指挥棒的问题,首先要把指挥棒长期化,方向一致,别今天往东,明天往西,然后偏15度。其实它说的更多是政府决策部门,长效机制的建立,指出了社会的很多维度,第一是政府决策部门,政府决策部门也是很多部门的,首先目标是长期化。第二是效用的长期化。为什么我们叫长效机制,不叫长效政策,也不叫法规?为什么要用机制,机制还是代表了一个概念,其实是框架性的东西,就像你刚才讲的是很多维度共同的一个结果。从目标长期化过后,其实也要求手段的可能功效长期持续化,这个要求比较高,是动态平衡的。另外一个要求,要求我们出台手段的时候要更加谨慎,我们出台各种与机制对应的各种办法和各种解决方案的时候要更加谨慎了,否则解决今天的问题,明天又出现新的问题,那不叫长效机制。实际上,我们也看到了,中央的提法就代表了一种谨慎。另外,它还要解决深层次问题,既然我们要求目标长期稳定,作用长期稳定,在后面可能简单的问题、基层的问题已经解决不了,我们要解决深层次的问题。大家也看到目前有一些方面的解决方案,就是奔着这方面来的。比如最近提到土地供给非垄断性的问题,我相信它一定会是一个重要组成部分。

2018-01-22 17:18

陈志

它是长效机制建立的一部分内容。

2018-01-22 17:19

周兴

也包括今天提的租赁,租赁同权也是。

2018-01-22 17:19

陈志

你最关注的是词,共有产权,租赁制度的建立,平台的建立。

2018-01-22 17:19

周兴

我认为长效机制内涵丰富,是一步一步逐步浮现水面,是一个过程。

2018-01-22 17:19

陈志

非常精彩。我觉得这样一个交流,让我们能够更加认识清楚什么是长效机制这样一个话题。这还不是我们所要达到的,我更想说,在这样一种长效机制下,我们如何来看待2018年市场呈现怎样一种格局,怎样的一种变化,包括我们企业,特别站在我们各自微观的角度有没有机遇?有哪些机遇?有哪些挑战?请各位就这样的话题做一些深度交流。

2018-01-22 17:47

袁春

我觉得站在企业的角度说可能更加实在一点,因为企业相对来说为了自己的发展,包括为了自己的员工,相对可能更加务实一些。包括刚才几位说的长效机制,我觉得不难理解,家有家规,行有行规,没有规矩不成方圆,任何一个行业肯定都要有它的一个规则。我个人理解,长效机制是不是对应的短效机制呢?肯定不是。短期调控最终的目的是为了长期的稳定,这之间并不矛盾的。过往在从业过程中,年轻的时候有些愤青,认为房地产行业,也是市场经济,为什么来调控,当然也是随着年龄增大,相对心态比较平和,认为很正常。因为房地产对应的是土地,土地是不可复制的,带有一定垄断性。相对比你理解的石油,甚至每天都能碰到的家里用的水电气都在限价,从这一点来讲也是可以理解的。我认为从企业角度来看在未来市场当中是否有多少机会,核心是要了解整个行业规则。为什么说房住不炒的问题,为什么会炒,大家要研究背后房子为什么会炒,核心还是资源的一个不对等或者不匹配。为什么一线城市的房价就会高,过往的时候,三四线城市的价格会低,核心我相信还是一个资源的不对等。举个简单的例子,这背后还不简简单单大家谈到的医疗、教育的问题。举个简单的例子,到北京,你买一个房的话,你享受的就是整个北京大的配套。大家都知道北京的地铁和公交车都是非常便宜的,在别的城市是没有的。你想一个外地来的人,没有任何成本,只是买一个成本就享受这个。但是你自己所有的收入税收又不是落在北京的,这上面肯定有问题的。这就是为什么到一线城市的成本相对是比较低的。自然来说,大家的投资和资本自然会往一线城市涌。从欧美的情况来看,这种情况也很正常,中心城市,就像纽约和新泽西是有差异的,但是要有对等关系。未来的机制是解决对等的问题,资源不对等。资源不对等就存在套利的机会。包括在一线城市为什么房价高,其实这里的投资需求还是相对比较大一些。下一步大的方向,我自己这么认为,还是要考虑均衡性发展的问题,包括可能对我们所说的三四线的城市,我理解可能是一种填谷不削峰,还是要回到总书记讲的美好需求与发展不平衡的问题。核心讲发展不平衡的问题,但这需要一个漫长的过程。如果作为企业来说,理解这一点上,更多从它的政策解读,发展也会有一个过程和先后,对企业来讲在这方面做一些研究和布局,可能在未来,包括2018年以及以后会寻找到一些新的机会。

2018-01-22 17:47

陈志

你怎么看2018年的市场,我们以鸿坤企业战略的视角,你怎么来看待?

2018-01-22 17:47

袁春

现在大家看到的规模更多是新房市场,新房市场的需求在2018年,在绝大部分地区还是旺盛的,因为它根本原因还是供需的问题。大家知道,2015年、2016年、2017年整个供地,因为这些数据很多机构在发布,相对来说,对比前几年还是有下降的。如果从供需角度来说,可能还会呈现出,甚至在局部地区呈现出供不应求的状态。对于长效机制要解决的是,除了这个需求以外还有什么别的需求,包括大家现在说得比较多的关于长租公寓问题,是不是在中国房子是否只有买才是唯一出路,这是一个观念转变的问题。在中国长期以来,居者有其房,而不是居者有房住,这可能是中国一二千年的观念。但是,通过政府的政策,包括在政策引导下,很多企业主动做的一些动作,是不是我们逐渐能够扭转,包括现在00后,未来10后,是否这些观念会发生变化,这是一个需要关注的事。我相信在座很多也会去国外做一些交流,在欧洲或者美国,并不是说居者有房子是自己买的,他们租赁的需求是非常旺盛的。背后对应的是什么呢?我相信有很多的,包括我们说的租售同权的问题,下一步是否能够去把它往下推。我相信核心的还是要解决这背后为什么会去炒的原因,如果把这个问题解决掉,或者逐步推进以后,我相信整个市场相对来说会是一个相对健康的市场。

2018-01-22 17:47

周兴

首先,在2018年,我认为实际上整个房地产市场,刚才说的那么高的一个销售数据,2017年是高位的。2018年,我个人判断,总量和价格不会出现大幅度的增长。这是一个基本的判断。在这种情况下,企业的应对,房住不炒是一个手段,目标指向是美好生活。根据企业的特点和优势,在你自己擅长的领域和更有优势的领域,你把美好生活这个事情能做得更好,你就有市场机会。实际上美好生活的层次是很多的,市场细分也很多,每个企业都是大有可作为的。举个例子,刚才王总说了,还存在一部分刚性需求,还缺房子的。以天恒置业为例,2018年会看到有很多共有产权房出来,解决的是刚性需求一部分,也就是没有房子这一部分,甚至新城市居民这一部分。在2018年我们养老地产这块也会陆陆续续上市,一些产品也会出来,是应对日益老龄化的问题。从没房子到有房子是美好生活,养老是有没有后顾之忧也是,2018年天恒还会在产业地产做很多的努力。产业地产,我们解决产城融合和自住平衡的一系列的问题,也包括实业的问题,借助资源优势做的努力,我相信每个企业都有每个企业的资源优势和自然禀赋以及战略选择,这些方面的选择,只要和大的时代背景和更加构建更加美好的生活,我相信都有机会。

2018-01-22 17:48

王军

对市场的判断,2010年,我要去哥伦比亚大学做讲座,说中国的房地产。当时做过一个比较深入的研究,对整个市场规模做过一个判断,现在回过头来看,虽然这五六年过去了,这个判断基本准确。这个研究基于全球特别是欧美国家这一百年来房地产发展的趋势做了一个横向的对比,再结合中国房地产发展的现状和人口的结构,从几个维度做了判断,包括现在的人口结构,包括中国城市化率,包括千人新房更新率等等这些指标,大概从居住角度讲,中国的房地产需求每年大概是750万-850万套,全国的市场。基本能满足居住需求。这里面很重要的概念,因为现在明确提出了,刚才陈秘书长也明确说了,现在我们调控的方向也是,叫房住不炒,这是大趋势,也就是将来围绕房住不炒这个目标,实际的需求就是750万-850万套,也就意味着平均户均面积115平米算的话大概9亿平方米,从居住来讲,9亿平方米就能满足全部居民对城镇住房居住的需求,2017年是13亿平方米,也就是有4亿平方米很大一部分是投资和投机性需求。如果我们现在的措施明确了,方向明确了,房住不炒,挤的是这块。从这个角度来讲,2018年规模再增长的可能性不大。13亿这个值是上限值差不多顶了。从这个角度来讲,房地产的规模已经到顶,我认为。因为2017年的13亿也是当时,大家知道有一段时间经济不景气,库存量比较大,从中央也决定要去库存,三四五线城市,确实去库存的措施比较得力,为什么碧桂园上得比较快,人家布局在三四五线城市,去库存的措施,让三四五线城市的市场很火爆,到了13亿。从这个角度来讲,2018年的房地产市场不可能比2017年更好。

2018-01-22 17:48

陈志

或者说不可能比2017年更坏。

2018-01-22 17:48

王军

这是我从规模角度。从另外一个角度,因为市场是有惯性的。

2018-01-22 17:48

陈志

你认为有市场大小年之分吗?

2018-01-22 17:48

王军

大小年是一定有的。

2018-01-22 17:49

陈志

刚才欧阳捷总说周期不存在了,过去的周期理论无效了,现在大小年,应该是周期理论的另外一种说法,你认为继续存在。

2018-01-22 17:49

王军

大小年是客观规律,市场的需求和供应。因为供应和需求总是在摇摆的。供应量大的时间,需求小的时间,房地产就不景气,不景气的时间,大家就减少供应。前两年为什么投资整个下降,地也卖不动,政府为什么要刺激,就是因为供应需求不足的时间,大家就减少投资。一减少投资,这边又一刺激了,需求又上去了,供应又不够了,供不应求,房子又涨了。

2018-01-22 17:49

陈志

你认为2018年市场不坏,大小年的规律依然存在。

2018-01-22 17:49

王军

大小年的规律是由供需的摇摆,两个摇摆的频率不一致,这都是市场客观规律。

2018-01-22 17:49

陈志

我们从另外一个角度看市场,2018年,我记得刚才在前面放VCR的时候,好象是我们唯一一位美丽的女总裁说的千亿时代是一个关键词,正好刚才周兴总包括王军总都说到了市场,这个市场表现,千亿时代这样一个词,企业怎么看?或者为什么我们要用这样一个词来描述,2018年还会有千亿产品或者企业吗?企业钟情千亿发展战略的出发点是什么?

2018-01-22 17:49

张鹏

这应该也是共识,首先房地产商必须有规模,这是第一诉求,也是第一原理。第一,抗风险能力,资金成本多,获取资源的能力,整合资源的能力,一定会比规模小的企业要大得多,包括跟合作方,到各地和政府之间的产业园、特色小镇。

2018-01-22 17:50

陈志

千亿的概念是卖出来的,还是企业手里持有的可售部分的价值,是哪一个?

2018-01-22 17:50

张鹏

我想首先是卖出来的。卖都卖不出来,你说我手里持一千亿,这是开玩笑。顺着这个思路我们说,当代也是一个对规模有诉求的企业,但不是第一诉求,不是唯一诉求。因为我刚才一开始就讲过,企业天天眼花缭乱的,听听经济学家,听听别人讲这些,最后自己的产品做不好,已经到房住不炒了,已经到美好生活了,已经到持有面积越来越大了,已经到运营面积要强化的时候,你把核心竞争力和差异化丢掉了,这不是当代需求。所以,我一开始就说,我们要干的事是布局要布准,当然拿地有时候还是一个机会主义,也不是说我想进福建就一定能进去。当然,2018年随着存量的兼并收购已经差不多了,大企业都已经扫过一遍了,可能在拿地的方式方法上又回归到一波招拍挂、公开、股权合作。

2018-01-22 17:50

陈志

您说的股权合作,千亿房企是否也有并的那种?

2018-01-22 17:50

张鹏

兼并有两种,一种是大企业、品牌企业、规模企业之间的合作,最后按照上市公司并表的要求,各并各的表。一种是大吃小,过去地方上或者你有钱,或者有地,现在已经没有完全全生命周期操盘能力的时候,这个时候把它并过来。我想在这些方面,我们都要下足功夫。

2018-01-22 17:50

张鹏

还有一点,我们在企业也常说场景,走到今天,除了增量之外,你存量所有的城市中心的场景、技术更新的场景、人才更新的场景,还有教育、联合办公、酒店、餐饮这些场景应该作为开发商提供给未来客户核心竞争力的一部分。你看前几位讲的所有的观点,增量的同时,千万不要忘了后面还有运营;销售的同时,千万别忘了还有持有。你加大规模速度的同时,千万别忘了还有那些大量的500亿的即有建筑怎么办,慢慢的它们开始老化了,也应该纳入开发商的利润增长点,纳入到他的新的领域里面去了,这些我觉得都作为企业应对未来变局的策略。

2018-01-22 17:50

陈志

就这一个话题叫千亿时代,从这个维度谈一谈企业的发展战略,或者您的下一步,刚才张鹏总一直说企业战略,我们是不是也只追求数量增长,如何不忘初心追求我们的品质,有质量的提升。过去行业有三高,未来企业战略能总结出什么样的关键词是三低还是怎样的呢?

2018-01-22 17:51

袁春

今天说是千亿,这变为一个很时髦的话题,这都是与时俱进的,每个时代都有一个新的需求。从企业来说,核心还是看什么?无论上市公司还是非上市公司,核心还是看利润,看你的周转。利润不光是率,还有额,毋庸置疑,每个企业都想做。没有一个房地产企业说一做的时候不想做大的,不会说我做一两个项目就结束了。核心你不做好的话,就没有办法做大。从这方面来说,品质或者差异化,品质和规模是对等的。你做大了,品质也要好,口碑才上去,品牌影响力才会大,你才能继续获得你客户的支持,这本身是不矛盾的。对房地产企业来说,其实核心要做大,就必须把品质做好。如果你想在做大的过程中,规模房企,大家都会把客户的满意度、品质放在非常重要的环节,说白了,买了你房子的人,住了你房子的人,如果大家都说你不好,我相信你在这个城市,在这个行业,不能说你生存不了,至少你再想去做一些发展的时候是有难度的。或者在现在来说,有些说是转型,其实我理解不应该叫转型,因为所有的大房企至少2018年绝对不会放弃新房的业务,我看基本上没有放弃的,只是在这个基础上寻找一个不同的市场、不同的客户需求下存在的商机或者风口,这对每一个大企业都需要考虑的问题。回过头来说,如果没有一定的规模,实际上你想去寻找这些商机,你没有本钱,或者你的本钱不够,人家拿50、100亿来玩,你拿一千二千万,这不对等,核心还是回到企业的一个核心商业逻辑,包括对社会的回馈也是一样的道理,一个企业对社会的责任,在你所有的运营过程中,其实都是点点滴滴出来的。因为这样的情况下,你才能和你的合作伙伴、对房地产客户才能深入做一个交流,也就是你这个企业在未来才有可能做得长远,我觉得这万变不离其宗,只是在不同的时代和不同的市场情况下,大家有不同的一种表达方式。

2018-01-22 17:51

陈志

能力越大,责任也就越大。

2018-01-22 17:51

王军

千亿,说白了就是规模。一个企业要生存,一定要有核心竞争能力。在规模这个角度讲,从目前行业达不到千亿市场,你的规模,很多企业就是靠规模作为它的核心竞争力。把规模作为核心竞争力的时间,你没有一千亿,你的规模核心竞争力就不存在,大家都往这个方向奔。把规模作为核心竞争力,只是竞争的手段之一。最关键的,你这个企业能不能在这个行业里生存和发展,可持续性发展,是你有没有核心竞争力。在这一点上,我觉得是更关键的。我原来说过,关键是优鱼吃劣鱼的,中国房地产在快速发展过程中,确实经历了很长一段时间搏傻的阶段,谁傻谁赚钱多,经历过这个阶段。经历过这个阶段,有一大批房地产商在市场中存在,现在过了这个阶段了,你没有核心竞争力就活不下去了。这个时候市场集中度在提高,尤其这几年在快速提高。在快速提高的时间,很多企业的核心竞争力只有并购,这时间如果规模不迅速上去,不达到千亿就死掉了。但是有很多企业已经在寻找其他的核心竞争力。比如我们,我们也在找我们的核心竞争力。我们讲的房地产主要指的是住宅市场,住宅市场,它对应的是2C业务,对应的是一个一个小业主。所以,在现在我找的是2B业务,房地产更多的进入一个城市,为什么房地产商现在在各个城市市长、书记那儿已经不受重视了。我们房地产商见一个书记、市长比较难了,为什么呢?因为你的模式只能赚城市本地人的钱。我现在走的路径是反过来,我现在走的路径是我进入你这个城市,给你这个城市带入新的消费人群,而且消费人群是大量的消费人群。我跟你解决了这一点的时间,对市长、书记来讲是很重要的,因为对当地的经济很重要。所以,我到那去见市长很容易,因为我能解决新的消费人群的问题。在这个基础上,我面对的客户群体就慢慢变成2B客户。因为我把这么多消费人群去,是因为要有大量的商家提供给他们所需要的服务,这时间我是把能够提供服务的商家和这些大量消费人群进行匹配,匹配完后,我要做出来的场景或者空间、环境是要满足这些商家的需求,这就是核心竞争力。当你把这个模式走通的时间,你就发现你在这个市场领域里面就有独特的核心竞争力的,你就在市场里面能取得长久持续地发展。

2018-01-22 17:51

袁春

其实小也不会死,小而美的公司大有存在。说白了,规模大,机会更多。这样形容吧,小而美,自嗨也行,这个市场也大得很,大鱼吃小鱼,股权是你的,你不卖,也逼不死你,对大公司就是众嗨,大家一起嗨,取决于你想要什么。

2018-01-22 17:52

周兴

千亿是一个销售指标,更容易显性说。在我看来其实就像冰山浮在水面上那一点。已经有N多千亿房企了,分析一下冰山下面的,我们发掘这更有价值。一个企业,做销售是千亿的,冰山的结构性是很复杂的,有很多维度的。我们不预测哪一家,我们看到有千亿的企业,三年过后结构会变化很大,今天排的一千亿以上的,还有很大。为什么?这里面就是冰山下面的。我们为什么要追求规模,按我个人的理解,中国的市场,不管是房地产市场还是别的市场,不是一个市场,甚至是多个市场,甚至多个层次的市场。我们企业为什么要追求规模,本质上不是为了追求规模,它是应对不同层次的、不同结构的市场而寻求的一种方式,一种生存方式,也是发展的方式,也是发展机遇的一个逻辑。所以,我们看到的一千亿是他们表面的东西,是冰山上的,更重要的是冰山下面的,水面下的,这是他们真正的战略和资源优势,包括构建的能力。当然,这其中也有风险,因为是在水下面,有可能面临基础不扎实,大量的沙石等等。既然能浮出来,从那么多小的冰块里变成冰山,一定是有内在逻辑的,这个逻辑在一定的时代、一定环境下是成立的。但是,有构建得更好,活得更久,或者遇到暖流的情况或者遇到更寒冷的情况也活得更久。其实也是众多的企业,不是每一家企业,是众多企业追求的一个方向,因为它抗风险能力相对要强,给社会做贡献,维度会更多点。

2018-01-22 17:52

陈志

由于时间的关系,今天的交流就到这儿,确实有很多问题没有谈透,也没有尽兴,我们谈了长效机制方面的认识,我们也谈到2018年的市场不会比2017年更坏,我们谈到企业的发展,谈到千亿时代,更谈到企业的发展规模,让我们不忘初心,房子是用来住的,我们企业共同面对,微笑地面对2018。谢谢大家。

2018-01-22 17:52

​主持人

感谢四位给我们带来的精彩分享,谢谢陈秘书长的主持。的确是这样,我们也没有听得尽兴,希望在新的一年当中能够再多作客人民网跟我们的网友进行更多的分享和阐述。

2018-01-22 17:52

​主持人

接下来,我们邀请大家来一起共同揭晓2017年度人民之选获奖项目与机构,他们是:1 中铁华侨城·和园2 和裕·北京庄园3金科天玺4 融信·铂悦湾5通州万国城ΜΟΜΛ6懋源·钓云台7京投·璟悦府8国瑞金嵿9永泰·西山御园10合景中心11世界侨商中心12链家同时有请颁奖嘉宾,人民网副总裁宋丽云上台为获奖项目代表颁奖。

2018-01-22 17:53

​主持人

2018-01-22 17:53

​主持人

房地产价值峰会到目前为止已经成功举办了四届,在新的一年当中,我们也将携手新老朋友将开创更加美好的明天。朋友们,今天的活动到这里就全部结束了,再次感谢您的莅临和参与,谢谢大家!