第六届房地产价值峰会
第六届房地产价值峰会将于1月8日在京举办，敬请期待！
尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！欢迎来到人民网1号演播厅，这里正在进行的是第六届房地产价值峰会。我是人民网主持人许博，欢迎大家。
房子对于一个城市来讲，它是这个城市气质的外在展示，同时又是连接你我的场所载体。对于我们而言，房子它像是梭罗笔下的《瓦尔登湖》，又是巴金笔下的《家》。再过几天我们将迎来农历的春节，在这样喜气洋洋的氛围当中，我们与大家今天相聚于此来共同探讨行业的高质量发展，我们也十分期待大家今天的真知灼见。
接下来请允许我为大家介绍一下今天的活动现场的各位领导和来宾，他们是：中国房地产协会副会长兼秘书长、住房和城乡建设部原总工程师陈宜明，中国政策科学研究会经济政策委员会副主任徐洪才，国务院发展研究中心研究室主任刘云中，上海易居房地产研究总监严跃进，我爱我家控股集团董事长、总裁谢勇，当代置业执行董事兼总裁张鹏，泰禾集团副总裁全忠，中科产城董事长郭莹辉，荣盛发展副总裁伍小峰，蓝绿双城科技集团董事长曹舟南，领地集团总裁助理姚科，戴德梁行大中华区产业PLUS服务平台主管、高级董事郭晓勇。
来自主办方的领导有：人民网副总裁唐维红。此外，今天来到现场的还有企业家的代表、媒体朋友们，再次欢迎大家的到来，欢迎你们。首先让我们以热烈的掌声有请人民网副总裁唐维红致辞。
各位嘉宾、各位朋友，大家下午好，非常欢迎大家来到人民网1号演播厅出席第六届房地产价值峰会。首先，请允许我代表人民网对大家的莅临表示热烈的欢迎！
新中国成立70年来，特别是党的十八大以来，我国住房和城乡建设事业取得了举世瞩目的成就。人民群众住房条件显著改善，城市建设日新月异，城镇化的进程波澜壮阔，人居环境更加生态宜居，为我国社会主义现代化建设做出了重要贡献。
回望2019，房地产行业依旧是“稳”字当头：“房住不炒”仍是主基调，各地全面落实“因城施策”，房地产总体保持平稳运行。展望2020，我们将迎来全面建成小康社会，实现第一个百年奋斗目标。站在新十年的起点，我们始于初心，成于坚守；站在奋斗目标的历史交汇点，我们齐聚一堂，探索新时代房地产行业发展的新挑战与新机遇。
前不久，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，提出了2020年要重点抓好9个方面工作，其中首要工作就是着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。人民网作为网上的人民日报，是党和国家治国理政的重要资源和手段，致力于正确引导舆论，凝聚社会共识，成为中国声音最职业的传播者、人民利益最坚强的捍卫者。就推动房地产行业健康有序发展，人民网将从以下三方面着手：
第一，做好房地产业高质量发展的助推器。去年11月，人民网组织开展了聚焦经济高质量发展的“一撇一捺看发展”的主题调研采访，我们走进了“胡焕庸线”和西部陆海新通道沿线12省的16个城市，报道了各地如何挖掘比较优势，培育壮大优势产业，做出的积极探索和成功的实践。当前，房地产业也是推动高质量发展的关键一环，是推进绿色健康住房，要依靠工业化、信息化、智能化等手段提高行业的全要素生产率。同时，人民网也将继续加强权威政策解读、挖掘典型案例，致力于为老百姓的美好人居环境保驾护航，为行业的高质量发展“添砖加瓦”。
第二，做好房地产业与美好生活方式的连接器。当前，人们的生活观念、置业要求以及对美好生活的向往正在逐步转变，推进“完整社区”建设也成为今年住房和城乡建设工作的重要方面，健康医疗、运动健身等生活配套完善的社区，更加符合高质量发展的内涵。近年来，人民网也陆续开启了健康管理、健康保险等新兴业务的市场发掘，同时，人民网在体育赛事运营、数据服务业务等领域也都实现了协同发力和资源有效配置。未来，人民网愿意进一步整合资源、提升产业链协同能力，助力美好生活的探索和创造。
第三，做好房地产企业履行社会责任等正能量的扩音器。去年底，人民网举办了第十四届人民企业社会责任奖颁奖典礼，在这里表彰了一批在改革创新、发展奋进的过程中积极履行社会责任的企业。今年，是全面打赢脱贫攻坚战的收官之年，人民网将继续发挥媒体优势，延续以往举办优秀扶贫案例报告会等成功做法，通过案例展示和经验分享等形式树立脱贫攻坚的先进榜样。我们知道，近年来房地产企业通过打造特色产业、吸纳就业、促进商贸等方式帮助贫困地区逐步脱贫致富，效果显著。我们将以讲好中国故事、传播好中国声音为己任，时刻关注房地产企业履行社会责任的具体实践，让正能量更强劲、让主旋律更高昂。
今天，我们有幸邀请到百强企业的代表、行业的重量级专家等汇聚一堂，希望在接下来的峰会环节，各位嘉宾能够畅所欲言，积极探讨，贡献真知灼见。最后，预祝峰会圆满成功，也在这里提前预祝大家在新的一年里阖家欢乐、幸福安康。谢谢大家！
感谢唐总为我们带来的精彩致辞。是的，正如她所说，作为媒体，我们将和大家一同来探讨行业的新发展、新挑战，来助力美好生活。接下来让我们掌声请出中国房地产业协会副会长兼秘书长、住建部原总工程师陈宜明先生上台演讲，他的演讲题目是“房地产高质量发展的机遇与挑战”。
女士们、先生们，大家下午好！首先代表中国房地产业协会祝贺第六届房地产价值峰会的举行。这次峰会主题是“洞见市场脉搏 筑稳品质力量”，可以说，这12个字精准地概括了当前房地产行业面临的机遇与挑战。
一段时期以来，我们一直在考虑房地产作为一个行业如何适应国家经济发展的转型，就是从规模数量型转向质量效益型。我们觉得要实现这个转型，应该从三个方面坚持不懈地努力：
一、更加地遵纪守法。这就是说，作为一个房地产企业，要遵守国家的法律、法规、部门规章制度和政策，这些都集中反映在一个企业是不是诚信经营上。中国房地产业协会连续十年开展房地产企业信用评价，形成了一套科学的、合理的指标体系和工作程序，对于推动行业诚信体系建设发挥了应有的作用。十九届四中全会通过的《推进国家治理体系和治理能力建设的若干决定》明确提出，发挥行业、协会、商会自律功能，因此，加快房地产业诚信建设是中国房地产协会责无旁贷的责任。
第二，更多依靠技术进步。房地产业的发展，住宅建筑也好，公共建筑也好，随着科学技术的发展，应该不断地提高技术含量，提高科技成果在这个行业的转化率。比如说，我们现在在大力推广装配式建筑，这是住宅建造过程中一个很重要的技术变革，它把过去在现场集中施工、集中浇铸建成住宅或者建筑的生产过程变成了在工厂按照现代化的机械加工手段进行生产和建造的一个过程，对于提高劳动生产率、提高建筑的品质、提高从业人员的职业感和职业素质都起到了非常重要的积极的推进作用。
再就是随着信息技术和智能技术的发展，应该更好地使用这些技术，提高住宅的功能，满足人的更好的需要。因为住宅已经不是单独的满足人的需要的一个简单的居住功能。除了居住以外，人在建筑内要进行社会活动，要通过网络、通过其他的媒体和社会的其他成员进行交往。因此，住宅的功能在拓展。
再比如，我们现在推行绿色建筑，从80年代开始，我们推行节能建筑，这就是说建筑除了满足人的功能，除了满足人的居住行为以外，还承担了相应的社会责任。比如说建筑节能，以北京为例，80年代初，每个采暖季每平方米的标准能耗是25公斤标煤，但是随着节能水平的提高，我们走了几步，推进建筑节能工作，节能30%、节能50%，2019年建设部发布了严寒寒冷地区节能75%的标准，这就是说，如果原来的每平方米每个采暖季的能耗是25公斤标煤，现在只剩下6.25公斤标煤，节约了18.75公斤标煤。按照每吨标煤燃烧产生的二氧化碳在2.66-2.72之间的比例测算，大家可想而知，这个节约量对于减少二氧化碳的排放将会起到积极的作用，对于改善大气的质量也会做出积极的贡献。
第三，更好地提高品质。这个品质包括两个方面，一是提高房地产企业自身的品质，核心的问题是每一个企业应该形成自己的企业文化，这个企业文化应该在遵守国家24个字的社会主义核心价值观的前提下，结合行业、结合企业自身的特点，形成完整的价值观，形成一套维护价值观的制度和规定，促使企业健康地成长。
另外一个是提高建筑本身的品质。这个品质包括两方面的内容，一是质量，二是功能。质量，经过住房和城乡建设部长期不懈地努力，一些影响质量的通病得到了有效的治理，比如说滴漏跑冒的问题，但是没有从根本上杜绝，无论在电视台、报纸还是其他媒体上经常能看到一些新建的住宅和即有住宅在使用期内生命还没有结束就已经暴露出一些问题，因此提高品质首先是提高建筑的质量。
再就是提高建筑的功能。建筑的功能是随着人民群众的生活水平提高而不断提高的。上个世纪90年代，我们还在研究电视天线要不要进入住宅，因为当时北京晚报上有一幅漫画，一个多层住宅每家每户都支了一个电视天线，整个建筑从外观上看起来像被蜘蛛网罩住一样，这实际上是在嘲讽建筑没有随着人民生活水平的提高、没有随着经济的发展完善自己的功能，电视天线没有进入家庭。后来，有了公共的天线，又在讨论电视天线的接口是只放在客厅还是每一个房间都要有，因为这也是住宅设计要解决的一个问题。现在已经很难想象住宅没有电视天线会不会有人买的问题了。再比如说，冰箱、彩电、洗衣机进入家庭，当时也有讨论，因为这些白色家电进入家庭，首先在建筑的平面布置上要预留位置，要做好上下水的处理，管线的布置，都要重新考虑。因此，住宅的功能是随着生活水平的提高、随着经济社会的发展不断扩充和丰富的。
所以，今天开这样的峰会，讨论房地产价值，我想价值的核心就是应该随着经济的发展、随着人民群众对住宅期望值的提高，来提高住宅的品质，提高行业发展的品质。中国房地产业协会作为峰会的支持单位，我们将一如既往地支持这个论坛举办，同时也希望论坛不断地扩大自己的影响力，不断深化在热点问题和发展趋势上的专题的深入研讨。正像会议的主题说的一样，“洞见市场脉搏”，这个脉搏有当下的脉搏，还有今后一段时间的脉搏，这两个脉搏都要摸准，筑稳品质的力量，房地产业才能健康发展。最后，预祝峰会圆满成功，谢谢各位！
感谢陈会长为我们带来洞见市场的观察，是的。当科技、节能、环保、品质与房子相连接的时候，这一切的一切都让我们更加的充满了期待。 接下来让我们掌声请出中国政策科学研究会经济政策委员会副主任徐洪才作主题演讲，他带来的演讲题目是“2020年中国经济形势展望”，有请。
大家好，瑞雪兆丰年，过去的一个星期，北方是冰峰雪地，我刚从南方回来，这算是我新的一年的第一场演讲，预示着新的一年是一个好兆头。
展望新的一年，实际上大家已经看到一些国际组织、国际货币基金包括华尔街的高盛公司都调高了2020年的世界经济增长的预期。
新兴经济体总体来看在2020年是往上走的，全球经济增长，2020年和2019年比预期会调高。相应的贸易投资这些活动都会活跃起来，所以，不能太悲观。
展望未来，中国的经济大体上还是会延续2019年总体稳定的发展态势，而且会朝着高质量发展方向不断迈进。
展望未来，全球经济增长总体放缓，但是有一个温和的反弹。欧洲，英国脱欧已经成为确定性的事件，现在看来风险已经逐步释放了。外部环境总体来看是朝着好的方向变化。
“一带一路”合作，包括亚太合作，现在机遇都是大于挑战。不久前，麦肯锡全球研究院公布的报告也认为未来几年全球发展的热点和中心在亚太地区。
我们国内的情况，现在有一些有利条件。 国内的需求相对稳定，这是我们的基础性的条件。创新驱动和新动能的势头是良好的，中国的研发投入过去几年，功夫没有白费，申请的专利、新动能培育、转型升级现在的势头是方兴未艾，大家看到高端制造业、现代服务业、高科技产业，对经济增长的贡献是上升的。吸收的资本是领跑于整体的投资规模、增长速度。
当然，当前的经济下行的压力主要还是来自于需求不足，这一点在中央经济工作会议也已经做了科学的表达。更重要的是有些结构性的问题，比如基建投资、制造业投资，是低位徘徊。汽车的销售是负增长，新兴消费方兴未艾，无非就是旅游、养老、文化、信息、体育、健康等等，发展势头很好，但是占的比重偏低，还不能成为拉动经济增长的主要引擎。
消费目前还是有潜力，未来“十四五”期间，主要的战略目标就是要突破中等收入陷阱。
再就是释放新一轮改革开放的红利，所以，2020年是“十三五”的收官之年，是全面建成小康社会的冲刺之年，也是改革开放深化之年，取得关键性突破之年，任务很艰巨，但是外部环境是有所改善。
特别是我们中国的发展潜力还有待释放。第一就是城乡之间的双向流动，生态要素的双向流动，这是一个很重要的抓手。过去是单向的，虹吸效应，把城市、把周边的农村都吸干了，未来要建立一种回流的机制，资本下乡，知识下乡、文化下乡、人才下乡，双向流动，盘活土地资源存量，这一块和房地产相关，新兴城镇化进入后半场，后半场至少还有十年的光景，还有很大的空间。
国企改革、民企发展，这有很大的空间，大家看到年前出台的鼓励民营经济发展的这一系列的政策。人才红利越来越少，工程师红利、人力资本的红利在增加，我们还有1.6亿人口接受了高等教育和职业教育，这是发展现代服务业和高端制造业的一个基础性条件。人尽其才、物尽其用，人力资本的红利值得期待。
再就是创新驱动、产业转型升级。无论是吸引外资，带动资本技术的这些先进的生产要素的流入，还是通过改革创新、激活微观主体的活力，经济工作会议提出就是需求结构和产业结构的双升级，未来的这种需求，消费需求所向就是我们投资的重点领域，引导投资资金流入，同时培育新的产业，培育新的经济增长点，拉动经济增长，释放改革开放。
从政策面，积极的财政政策还是有空间的。同时，把资金用好，好钢用在刀刃上，社会政策兜底、优化结构，保稳定、保基本、保运行等等方面，财政政策发挥关键性作用，引导社会资金的合理流动。
另外一个，大家尤为关注，和房地产行业密切相关的就是货币金融政策这一块，总体基调是稳健不变，但是要保证灵活适度，灵活适度就是货币供应量信贷资金和社会融资规模的投放要和经济发展相适应，和名义GDP增长速度相匹配。
因此，新的一年，大家不要过于悲观，当然几家欢乐几家愁了，正如刚才陈秘书长所讲到的，未来从数量型规模发展要走向质量和效益型的发展模式，朝着高质量方向发展，提高品质和质量，可能是大家更关心。但是，行业的集中度会进一步上升，有一些粗放经营的小型的开发商可能日子更加难过。但是这种结构性的机会，区域发展、城市群的发展和农村城镇化的下半场，我觉得未来十年，“白银十年”值得期待，“黄金十年”虽然已经过去了，大家不要太悲观，展望新的一年，我觉得世界经济温和反弹，中国经济保持总体稳定，稳中向好，值得大家期待。谢谢各位。
感谢徐主任为我们带来的宏观经济、微观政策的一些分析，总而言之，两个字，就是信心。让我们满怀信心，迎接新的一年。 接下来掌声请出我爱我家控股集团董事长总裁谢勇为我们带来主题演讲，演讲的题目是房屋资产管理的商业本质，有请。
大家下午好，感谢人民网的邀请，让我们有这样好的机会能够表达观点，聆听不同声音。本届峰会恰逢2020年，在一个整数年到来的时候，可能大家更加希望对未来做一些预测和展望，但我想利用这个机会，分享一下我们对房屋资产管理行业本质的理解。
我爱我家做这个行业已经有19年了，我们从来不是某种理论或者模式的创造者，我们是实现者，我们在这个行业所有的概念、观点和模式实践，都是在不断的解决实际问题，摸索经验、方法的过程中形成的。
在过去几年，这个行业呈现出“高增长+高亏损”的发展态势，甚至被称为“没有赢家的生意”。2019年，叠加经济周期带来的影响，形势更为严峻。
第一个话题，我谈两个最基本的概念。首先，从最一般的经济学原理出发，价值是为了满足需求而获得交换。产品或者服务的使用价值既有自然属性也有社会属性。在这个交易逻辑里面，自然属性的价值体现为租客对房屋的关系，租客对于价值的感受是主观的，可以好上加好。社会属性体现为产权房东和运营商之间的关系，房东对价值的感知来自于服务效率和相对溢价，自然属性是在社会属性之后，就是要建立房东与房客的链接，必须提升双方的价值感，所以规模化、长委托期限的房屋资产管理能力是从事这个行业的必要条件。
其次出租的房屋是资产，未出租的房源是负债。对银行来讲，贷款才是自己的资产，民众的存款是负债，这个和民众的认知正好相反。同样的道理，我们审视运营商这个中间环节，被租出去的房屋才能算资产，那些未出房屋、无法带来溢价的房屋，实际是一种负债。基于这一认知，我们认为，拥有更大的在管房源固然是好事，但“出房效率”应该更加领先一步，首空、中空、尾空的运营把控重于“在管房源规模”这一指标。在平衡“追求高在管规模”与“建设高效率”的关系上，我们倾向质量优先，后者为上。
第二个话题，我想聊一下对行业增长方式的观察和思考。首先说一下规模增长，由融资能力推动的增长是搅局者。这几年，在资本和移动互联网驱动下，打着颠覆传统行业为幌子，以上市融资为目的，一些以前被认为非常分散的企业，进入了融资圈流量，获规模，高估值、上市、收并购，垄断溢价这种增长怪圈，这种增长方式在不到十年的时间里，很大程度上影响了人们的思维模式，但是理想很丰满，而现实很骨感。这条融资上市的道路不同于收益实现的道路。
从2015年有“长租公寓”概念以来，对这种增长方式的实践在我们的行业也是风起云涌。许多创业运营机构都在为资本关注的企业估值打工，企业核心估值最看中的是规模增长速度，在资本的加持下，为了规模增速，高价收房、低价出房，牺牲运营质量，假设离开了股权类融资，运营严重亏损的企业能否带来什么增值？能存活多久？现金流断裂，运营商破产跑路后引发社会问题怎么解决？继续这样的增长方式，无异于是一种耍流氓的行为。回归商业本质，行业需要的是有质量的、持续的增长，而不是昙花一现。
再说一下运营模式，爆发式增长规模不等于规模经济，这注定是一桩没有暴利的生意。虽然对运营的理解因为过程不同有很大差异，但是好的运营应该是一个价值增值的过程。规模经济可以实现最理想的价值转换，但是在我们这个行业，无论是轻资产运营，还是重资产运营，都没能利用规模经济的规律，找到最佳的投入产出模型。
对开发商来说，介入到自持物业这种重资产模式的租赁运营是非常痛苦的试验。影响房产售价的主要因素是土地成本，而影响租金上涨的主要因素是租客的收入水平，这个投入产出模型从底层逻辑上来说不成立，现阶段也只有国有的开发企业来低成本的租赁用地上做局部的试水，虽然理论上可以寻求“资产收购-改造-持有运营-类RElTs”的商业模式来操作，但是基于国内资产证券化机制不成熟，无法实现闭环，实际操作举步维艰。
轻资产模式下的租赁运营，也就是房屋资产管理，一定是未来主要的发展方向。无论是定价还是客群，投入产出的主要变量是外生的，运营商很难把控住定价权。定价一方面取决于租客对租金的承受能力，另一方面也受制于业主的投资回报预期，部分运营商为了争夺房源，陷入提房假、增改造、加房租的恶性循环中，客观上扰乱了房租市场，也容易误导租客真实需求，但是以经纪公司为母公司的资产管理运营商，在全生命周期的全产业链上是有一定的长尾优势。从客群来看，能够承载房屋资产管理需求或者符合落地条件的城市主要集中在一二线城市，他们通常拥有千万级的常住人口，人口呈净流入状态，平均就业收入在6000-10000元区间。尽管出现了户籍制度改革，可能出现城市人口流动新格局，但这不是当下，长租公寓通过地域扩张可能还需要很长时间。
第三个话题，聊一下一直坚守的有质量增长。有质量增长对行业而言，是一个回归一般商业逻辑的过程。对我们而言，不是回归，而是继续，继续筑牢有质量怎长的基石。
第一，表现为做好产品，有别于其他的轻资产行业，作为大宗、低频交易的“房屋资产管理高度依赖于线下空间及资源的兑换。在讲品牌故事前，应该先沉下心来做产品，这是一门需要工匠去雕刻的生意，有了前期精心打磨的产品，标准化运作的团队、专业的运营能力，才有可能有后续的持续发展。正如我们的相寓系统可以拆借到每一个业务环节，对房东和租客双方的所有过程服务都被量化，并且经历了19年的业务培育和积累，这是一个无法复制的经历。
第二，可预期的持续盈利。无论有多少竞争模式，非盈利前提的市场竞争注定没有赢家。未来的房屋资产管理或许有多种盈利模式：可能是价值投资或者资产管理收益，可能是品牌输出收益，也可能是永不消失的二房东利润。相寓是我们全要素的管理，盈利能力应该是行业的利润率和风向标，我们做这样的预期，是我们的相寓产品和经济业务有比较强的耦合，同时也对自身运营效率的不断追求。在多年的业务摸索中发展出一套优质的房源池，高效的租房和稳定的租约，所带来的高质资产的业务闭环，稳定的入住率、精准的期限匹配以及出房效率等指标，稳定的流动性和持续盈利也是可以预期的。
第三，理论探索。没有理论指引的盲目实践始终是我们要警惕的，说一句漂亮的广告语很容易，但是真正指导实践的理念，总结一下试试，其实挺难。比如很多公司都有客户第一的核心价值观，在具体执行起来也需要非常的艰难才能达到很深的层次。
最后简单说一下对这个行业未来的一些想法。 以下两个方面，看上去是当前的主流观点，我也跟大家分享一下。第一，行业的增长点在哪里？品牌、平台、赋能能否形成新的细分市场。
就行业的目前现状来说，我们还处在对房屋资产管理的模式探讨阶段和运营阶段的打磨，距离产生真正的品牌溢价还有非常长的路要走。在可预期的未来，行业洗牌后，市场集中度加剧，大品牌逐渐会形成一套包括产品定位、运营标准和管理体系在内的基础设施，可以将自身高效的运营系统和运营标准作为产品输出，辅之以日常管理，收取一定管理费用和收益分成。
第二，处于居住产业链的盈利模式，这个第二笔生意到底怎么做？许多行业声音认为，“长租公寓”的深度盈利在于居住产业链上的流量边线。相比资产管理业务本身而言，这是第二笔生意。但无论是套餐式的硬件也好，定制化的软配套也好，还是社群场景的运维也好，我们认为这些附加值的实现都必须建立在房屋资产管理的基础运营价值实现之后，才能够去考虑。
放眼未来，如何在纷争而不确定的行业中继续前进，是调转船头，还是逆风行驶，需要大家共同思考，希望有机会我们再共同交流。谢谢大家。
感谢谢总为我们带来的分享，同时也感谢刚才几位嘉宾为我们带来的精彩分享。2020年新年伊始，我们一起通过一段视频段片回顾一下在2019年行业发展的关键词，一起来看大屏幕。
一段视频短片之后开始我们今天的第一场圆桌论坛，主题为“聚焦产业运营，高质量发展新路径”，参与讨论的嘉宾分别是当代置业执行董事兼总裁张鹏，泰禾集团副总裁全忠，中科产城董事长郭莹辉，国务院发展研究中心研究室主任刘云中，这一环节的主持人是易居研究院智库中心研究总监严跃进。
四位都是学术、产业、运营商的领头羊角色。我们这次讲产业运营，今天两场活动，一场是讲产业，下一场讲城镇化，我认为这个点抓得很好。整个房地产发展，城镇化是大家都很熟悉的，还有产业驱动。我们今天四位嘉宾都是产业方面的非常好的代表，我先介绍一下，最后用五分钟左右谈一谈，最后占用两分钟左右总结一下。
当代置业讲绿色，绿色和产业有什么关系？尤其是在整个当代置业在全产业链，拿地、项目开发，不光是住房，其他领域里面，到底是有一些怎样的绿色产业结合，来推动整个住房和房地产高质量发展。请张总谈一下。
谢谢人民网的邀请，每年都来参与高质量的讨论，今年的话题也特别有意思，叫房地产价值。过去讨论价格就好了，跑马圈地，赶快加快速度。大致总结了一下，整个房地产相关的同志都达成了共识，确实是从过去的高速度、高去化、高周转，已经慢慢转化到价值层面了。所以我说从“旧三高”转到“新三高”上面去了，高去化、高周转、高杠杆，要转到哪新三高呢？一个是地产商要把过去建设的所有的空间产品不仅在数量上和市场的占有率上，还要往前再加大。因为你不加大，这个企业就很危险，保持一定的速度增长的前提之下，我们要走到品质、舒适、人居。不管产业还是住宅。
第二，要走到场域社群空间的高活力方面。这也是一个产业。大家知道，过去我们建房子，反正就是物理属性，就是居住。今后不是了，刚才陈会长一直在谈，建筑空间、产业，实际上是个连接器、转化器，里面一系列的经营活动，社交活动，还有现在网红做的活动，都要在里面发声，所以要把活力性激发出来。
第三，要把产业、建筑产品，高价值激发出来。过去就是谈价格，现在谈价值。从这个出发点上，我们这两年不仅仅做绿色建筑、绿色产业园、绿色小镇，甚至做绿色城市管理的城市更新，在这方面下了不少功夫。我想简单说一下。现在我们认为，绿色已经成为了一个巨大的产业，这个产业价值已经覆盖到了房地产开发的四个阶段的全阶段、全流程，可研、前期、开发、使用，从图纸阶段。在这个过程中，你要把它变现成商业模式。
比如绿色建筑，在北京东直门当代广场15年前就用清洁能源，42块钱温度、湿度、供暖、制冷、新风、除PM2.5，15年开始建设，现在入住了10年了，42块钱从来没有变化过，还在节能，还在降低能耗，费用全包。我们下了很大的决心，把过去地产机电节能的部门抽离出来形成新的商业模式叫做第一人居。今年就到主板的资本市场获得资本加持，它做的一件事，就是不仅给当代做，给所有的地产商，所有的产业园，所有的城市更新，去做绿色节能改造。当然，不仅是绿色建筑产业，健康建筑产业，百年住宅产业，最近我们还在研发近零能耗建筑，刚才会长也谈到了，近零能耗，15天，在工厂里加工，到现场，十天拼装完成，零排放，零污染，在顺义，我们已经建成了。要把它逐步地商业化。再往前迈一步，绿色建筑、绿色产业能干什么呢？正能源建筑。叫做产能建筑。开发商建起了这一片产业园，不仅不消耗能源，还要给周边的区域输送能源。当然，我讲，因为作为企业来讲，一定是股东价值最大化，还要把它商业化，还要成为商品，这一步一定会实现，但是我们把技术储备都全部完成。
我想绿色就是一个巨大的产业，让绿色去反哺房地产开发，让绿色成为地产和城市更新的一个利器，就是我们发展的一个方向。
谢谢张总，他刚刚提到顺义一个项目，以后如果大家有兴趣可以去参观。实际上我也去看过很多绿色的概念，和我们常人想的还不一样，你看了以后就会知道他真正引领消费市场很重要。
刘云中老师研究区域市场和产业发展，实际上很多产业最终都和区域发展有关系，包括我看他最近发了一些文章，讲了上海浦东，讲了北京副中心，还讲到山西太原、晋中，这些区域市场背后的产业和我们今天讲的产业运营高质量发展有什么关系，可以从学术上或者你自己的感受讲一讲。
非常感谢人民网邀请，有机会和陈会长、徐老师这些前辈学习，也有机会和业内的企业家一块交流。我在发展中心发展部，我们全称叫发展战略和区域经济研究部，做城市化，做区域经济，也做一些产业的研究。
刚才谈到产业的一些发展特征，观察不同的地区，不同的城市，有不同的产业，不同的产业也有不同的特征。最概括起来看，产业肯定有三个特征。第一个是张总提到的绿色化，这是最重要的，各个产业，所有的产业，包括房地产，也包括制造业，包括大量的服务业，都是在绿色化的一个最主要的特征。第二个就是智能化。包括产品的智能，包括生产过程的智能化。第三个特征，融合化。这个融合化，我们以前都讲，一二三产业，或者国民经济行业分类，有四维码、五维码的划分，工业小类的划分。但是现在产业的发展，不同的产业，一二三产业，或者在内部，这种融合的趋势，你现在已经很难，原来制造业服务化，已经很难说，这个企业或者这个行业纯粹是制造的，或者纯粹只是一个做设计的、做服务的，做软件、硬件的，所以，这种融合的趋势，我觉得从产业讲，这三个大的特征。这是最基本的。
从空间上讲，刚才主持人也提到，我们对不同的地方的观察，这在中国来讲，中国东西南北的差距，房地产讲一二三线城市，我们讲可我能是大城市、中等城市或者城市群，这是有一些差异的。行业的构成，不管是它的基数构成，或者人力资本构成，包括物理资本的构成，这是有很大的差异，这个差异非常大。我觉得它会和城市结合起来，相互影响，会对城市的高品质发展，甚至对我们房地产高品质发展，会有非常复杂的关系。
刘老师提到了从经济学、区域经济、产业经济，给我们从学术角度来讲，非常好的方向。在房地产领域，很多企业都做产业园、产业地产，但是实际上会发现，做的都不怎么成功，大的企业也有，有些可能做产业和住宅，结果住宅现在行情不好，导致产业园推进不下去，尤其是现在各地又招商引资、人才导入，都有一个指标，必须开发商拿产业进来才给你土地。郭总应该操作过很多项目，可以谈谈操盘中的产业运作和整个地产的关系。
感谢人民网。主持人问的问题非常专业，也是现在我们房地产细分里面的产业地产这个领域里的痛点。从产业运营来说，实际上链接着两个方面，一个方面是传统房地产进入产业园、产业地产。这是一个趋势。另外一个趋势，由产业地产再升级进入到产城融合的城市运营。过去我说这个趋势并不明显，因为城市运营是地方政府的平台和地方政府的作为，产业地产投资回报压力那么大，开发商又不屑一顾干这个事。正是因为这几年传统的开发地产，房地产的一个瓶颈，同时，产业地产又带来了一定的开发土地空间，所以，开发商转型产业地产。但是这个趋势因为受到了产业招商的压力，还有园区专业的规划、设计、建设、招商一系列长链条的挑战，所以不成功，应该是学费。
但是，从中国高质量城市发展的要求来看，我们在有限的开发商群体里面，应该有一批转换为产业地产运营商，或城市运营商。这个趋势，我看在2019年有加速的趋势。前两年，大家从传统开发商转向产业地产，搞时髦，转一段时间发现有困难了。有点熄火了。但是，这两年，地方政府的产业招商、城市开发投资资金需求，包括我们整个城市的功能升级，从片区几平方公里，到几十平方公里的城市更新和基层建设，又需要专业团队和大量资金，所以政府的需求，现在非常大。从产业园运营到城市运营，2019年在这个行业里，转型趋势非常明显。
这个趋势之下，作为我们企业界，从事产业园的，产城运营的企业界怎么应对这个机会。我说有两个转变和两个能力。一个转变就是我们从房地产开发的思维，要向产业发展思维转变，这个问题转变真的很痛苦。因为开发商的天职就是高周转，快速为投资者取得开发性投资回报，但是产业地产确实是长周期，久久为功的运营效果。所以，动用的资源要素又很强，如果转变不成功，思维转变不成功，按开发商的KPI考核，产业地产的操盘手肯定不行。这是一个转变。
第二个转变，围绕政府合作的城市运营，这个尺度更大，已经超脱了园区和地产思维，是一个城市空间、城市尺度的思维。所以，它需要改，让政府端改变，从政府开发平台模式向政府购买服务的模式转变。这是模式转变。因为我过去十几年，一直在北京市的政府城市建设平台里做工作，我想我的同行们有个共同特点就是政府让你盖一个新片区，五大功能，你自己独立干，前面的策划规划、融资投资、工程建设、土地招商，还有运营管理，几平方公里已经不是房地产项目了，涉及到产业、住宅、商业，还有我们的公共事业，比如水电热气，还有社会事业，医教文体场馆运行，这么多的内容，作为一个政府平台公司而言，全攥在手里，这个模式在今天，政府平台公司融资也受限，政府的财力担保也不允许，怎么办？
现在要化整为零，把几十平方公里的产业新城、产业新区划成两三平方公里的小的片区，再把片区交由社会投资者去联合运作，比如我们很多央企业，原来很多央企原来做基建的，用财务资本优势做工程，做基础设施，地方政府也希望它转型成片区或者城市运营商，能不能再外延到城市的规划和设计，外延到产业招商。正是因为政府的平台，进行了购买服务的转化，所以现在在2019年，我们看到了很多央企，正在积极地从基建商转成片区或者产业新城运营商，帮助政府完成了他的产业导入和城市投资问题，同时因为这样的社会化和精细化，我们的城市发展，产城融合质量会更高。
他提到了要转变一个观念，什么观念呢？不能拿传统的房地产思维去看我们现在的产业地产，而且他还提到了一种新的趋势，讲到所谓政府购买，这个词我认为是2020年一个非常重要的内容，尤其是政府购买，现在我们讲的产业运营商或者相应的开发商。这是一个趋势。
最后请全总来聊聊产业。刚才我已经提到过一点，我们讲泰禾，住宅这一块绝对是豪宅，顶豪。但是他其实还是有很多产业，包括健康、教育、医疗、养老，开发商模式是什么呢？房地产之外，房地产+，或者产业+，对这种模式，让全总给我们讲述一下，它和我们讲的高质量之间的关系。
实际上我认为泰禾集团在产业方面的实践和大部分的以产业地产为主、以产城融合为主或者产业地产购地的方式为主还不太一样。泰禾集团的规模，目前没那么大，我们提出泰禾+的站位是2017年，到现在两年多的时间，这也在探索的路上。第二，我们现在设立的产业，基本上还是围绕着客户的几大刚性需求来的，居住肯定是客户的刚性需求，教育、医疗也是刚性需求，我们的地产以外的，传统房地产以外的涉猎基本这一块多一些，我们没有太多高科技的介入，产业远去的运营介入。这些更多的还是围绕着我们的业主和我们目标客群，为他们提供所谓的生活完整配套，从这个角度出发的。这是和我们一般意义上的大的产业运营商或者产业地产商有区别。
第二，我们都知道，开发商的出身、文脉，对投资回报的要求，所谓的“三高”，会有文化传统意义上的，DNA里面有这种东西，很容易有KPI意识。泰禾做这一块也是一种方式。我们董事长提出来，我们未来五年、十年，不要求或者不追求这块赚多少钱。这个意思在哪呢？不是说做企业不赚钱，企业怎么为继呢？怎么持续发展呢？他讲这句话的意思并不是不把它作为企业来经营，而是不要太急功近利的做医疗和教育。从我们的角度来讲，我们要有耐心，我们愿意把这一块做得更从容一些。如果过早地追求它的回报，追求它的利润率，可能会有一个急功近利的做法。就像我们说，最简单的，现在市场下行了，限价了，如果想保持利润怎么办呢？怎么要减配。减配对业主、对客户来讲好不好呢？肯定不好。所以，这五年建的房子，要慎重。为什么？因为限价的时代，很多房地产要减配的。我们对产业的选择，基本上以我们客户的刚性需求，或者迫切需求，或者紧密需求，这个角度出发的。我们不是说纯粹选择了一个非常有前景的产业，我们没有选择汽车，也没有选择机器人，也没有选择其他农业的，那当然也是一种选择，我不是说选择对不对，而是我们的选择方式、出发点是这样的。
第二，有没有到产业运营的高度呢？我现在觉得还没到。更多的是我们是一个配套，为我们的业主服务。其实是附加值的服务，我们更愿意看成是给业主提供附加值，要想真正长期提供附加值，要有产业经营的意识，要有持续发展的能力，不是对物业公司的贴补。这两点，我想也是我们在过程中探索的一种方式。我们的这个探索之路，我个人觉得到不了那个所谓特别大的产业运营的高度。但是也是房地产以外的类似多元化、类似其他产业的探索。毕竟教育、医疗、健康、养老也是一个产业。
全总提到了一点，产业不是我们想象的一定要是很大的产业园，实际上最终回归到我们讲的房子是用来住的，我是作为一种配套来进行的。实际上我们可以把这个产业理解为可大可小，但是最终都是要服务高质量发展，最终都是为老百姓，我们讲的2020年小康社会。
刚才提到小康社会，今年应该是非常关键的一年。今年是“十三五”向“十四五”转变，一百年奋斗目标的完成，小康社会。今年整个经济压力也是很大的，有很多不确定性，包括国际市场等等。今天讲到这样的产业，以这个产业，无论是宏观的还是微观的，在2020年的时候，以及未来，我们应该如何让我们这样一个产业来助推我们这个地产，让我们这个地产真正地能够走得更稳，我们请四位嘉宾用一分钟左右谈一谈今年整个市场的走势，背后的产业应该是如何支撑的。
不同的开发商，选择了不同的发展道路，我们也总结，像当代这种绿色基因的企业，到底今后是不是要和产业深度互动起来，我想这个也别无选择，不管这个产业是为客户做配套的，还是单独去做。当然我们经历了产与开发之间共存的阶段，一直到共享的阶段，一直到共生的阶段，往高价值方面去进阶。
我们接下来要做的事情还是要用绿色科技，用数字科技，用黑科技，去把它不断地变现成客户能够感知到的，对他的健康，对他的美好生活、幸福生活能感知的服务模式，带来人流，给当地带来税收，从而推动企业可持续发展。
讲到绿色，用绿色引导。我们也非常期待当代置业在整个绿色地产包括产业地产这一块能够做出它的特点，做出它的品质。
做短期的预测不是我们的强项，我从城市里面产业园区角度讲，我觉得有两个事情可以值得关注。从地产的角度去做产业运营，做园区。确实要把园区自身的创新能力或者自己创新要素，怎么和区域要素和城市要素结合起来，自己来做一个完全创新的很难，但是需要区域和城市创新能力。第二，目前非常热门的数字化、智能化。构建一个园区的时候，通过什么样的基础设施，包括硬件设施，和一些软件上、制度上的构造，能够事先做好一些关于数据或者信息的共享，使它和我们的销售或者制造环节，在一个园区之内能够有一个对数据要素，数据是一种重要的生产要素，这种要素的贡献，对我们产业园区可能是一个比较长期的话题。
郭总看到很多产业运营问题，今天时间关系，不可能一一讲出来，但是可以讲讲今后发展的方向、建议。
产业地产或者产业园区，要成功的话，前期的研究功力占了六到七成，我们一个区域的城市既定位，产业体系的构建，包括城市空间的安排，以及为之匹配的土地、规划、金融、产业政策包的构建，是为具体园区项目做保驾护航的。所以，前期舍掉这些功力，直接跟我们产业地产商讲招什么项目来，多少投入产出税收，直接讲这个，没有太大意义，所以，我说，2020是拥抱大运营，来服务城市高质量发展，但是我们说这得一个巴掌合拍了，政府端和我们市场端，把前期工作研究扎实，这个事大概能成。
请全总谈一谈，包括泰禾集团2020年以及未来的发展，刚才提到的也是为小区业主服务，也谈谈你的一些想法。
刚才几位嘉宾谈的更宏大一些的，或者更行业一些的，我们泰禾对这个话题的理解，还是围绕我们的目标客群，为他们提供增值服务，为他们提供一体化、一站式的生活方式解决方案上的产业探索。从目前来看，我们不会说我们弄一个产业园区，我们来招谁，而是我们健康的、养老的、教育的怎么来根据我们项目所在的城市落点，为我们业主服务，同时也会为周边的客户服务，不是只服务我们业主，因为有市场化的需求。毕竟我们出发点，如果讲一个不恰当的比方，我们是人本主义的产业思维。围绕我们的人，围绕我们的业主，围绕对我们客户关怀角度的产业思维，而不是我选择了一个非常有前景的科技类的或者生物制药的，我们不是那样的逻辑，当然这个也是允许百花齐放，我们也是一朵小花正在开放，不是很大的茂盛的一棵树，我们是一朵花。我想是这样的概念。
谢谢全总。 我们今天四位嘉宾都已经发言完了，我把它总结一下，产业的运营和我们房地产实际上有各种渠道，影响我们的家庭、社会、政府，政府反过来又从比较大的层面来影响我们房地产政策，产业政策。今年人民网有这样一个论坛，也是一个非常好的信号，房地产不是我们过去讲的单纯造房子，在增量改结构，存量要发展这样一个大的方向上，整个产业背后能够释放出更多的动力。也谢谢四位嘉宾，从微观、宏观、学术、实践的层面，围绕今天的主题讲了很多内容。时间关系，以后还可以继续请教。大家以掌声感谢他们的分享。
再次感谢各位为我们带来的精彩，谢谢主持人的精彩主持。大家从各个角度位我们进行了立体全方位的精彩分析。马上进入到今天第二场圆桌论坛环节，题为“聚焦新型城镇化，美好人居新探索”。参与这场讨论的嘉宾是：蓝绿双城科技集团董事长曹舟南，荣盛发展副总裁伍小峰，领地集团助理总裁姚科，戴德梁行大中华区产业PLUS服务平台主管、高级董事郭晓勇，这一阶段参与主持的是我的同事、人民网产业组组长夏晓伦。有请几位。
非常荣幸能够请到四位嘉宾来做我们的圆桌对话。我先解释一下我们的主题。本来去年经济工作会议是没有提到新型城镇化这个词，但是新型城镇化是我们国家推进社会主义现代化建设的非常重要的组成部分，其实去年经济工作会议增加了城市更新和城乡住房改造，这些内容也是新型城镇化的一部分。
先请曹总，我们知道美好生活和消费升级的前提下，现在人们对居住的要求是越来越高，包括如何通过产品提高服务，满足业主的需求，这种是开发商的必修课。蓝绿双城致力于做的是城乡美好生活的服务商，您能不能分享一下在这方面做了哪些探索？
第二次参加房地产价值峰会，听到了一些真话，特别是刚才我爱我家的谢总还是讲了一些真话，现在非常难得。我离开绿城中国一年半时间，离开以后，和今天的主题也比较契合，为什么离开？想做什么？还是想在行业里做新的价值创意。
我去年定义过，中国房地产进入到下半场，为什么进入下半场，主要是基于行业的变化、市场的变化和客群的变化。这个行业，市场变化，大家都知道，中国城镇化已经到接近60%，很多城市的城市化已经超过70%，甚至80%，所以带来的直接问题，建设用地指标已经非常稀缺。上半场，房地产是城市化的主力军，下半场，刚才有个嘉宾讲到，我是非常赞同，下半场应该把房地产重新拉回到制造业，老老实实地做产业的配套，做居住。这是个非常重要的变化。因为土地没了，城市化率非常高了。第三个因素，我们的人均居住面积到39平米，这是全球顶尖水平。从某种角度讲，我们的房子确实处于饱和状态，当然中国的居住文化，人们对美好的高质量的居住的品质追求，是没有止境的。这个我们都非常清楚。
另外，目前政府的宏观调控政策，从金融端，从拿地阶段，到开发贷，到我们的按揭贷。房子作为一个投资品，它的交易量当然是很大的，但是，主要城市限购限贷限售以后，现在中央提出来，房子是用来住的，所以我认为，行业拼命追求规模的趋势，人均居住面积到这个水平，土地的建设用地指标已经很稀缺了，房产品重新拉回到居住属性，它不作为投资品、投机品，你说还在拼命追求规模，我不知道何处是机遇。这是很现实的。
追求美好人居，为人们追求美好生活，房地产行业应该做什么贡献？刚才讨论产业这一块我也很认同，但是我很现实提出来，我不知道北京，我一年在北京、上海、深圳、广州、杭州、南京这些主要城市，第一，我们的基础品质到底解决了没有。刚才陈会长讲，渗漏水的问题、跑冒滴漏的问题，地下结构的问题，墙体空鼓的问题，电梯噪音，这些基础品质解决了没有？这是一个问题。第二个问题，基础服务解决了没有？我买了你的房子，住在你的园区里面，基本生活配套，刚才全总讲的我很赞同，以人为本、人本主义，健身房、超市、洗衣店、理发店、水果店，在园区里面连基础的都做不好，谈高品质的人居，谈为人们美好生活做贡献，我认为是不行的。
刚才我爱我家的谢总讲了几句真话我很赞同。这个行业到今天，规模不是唯一性，踏踏实实把上半场，围绕基础品质、基础服务做好，再切换到下半场，干什么？我们的客群没有发生基本变化，1980年出生的孩子今天已经40多岁了，1990年出生的孩子已经30岁了，不像我们那个时候，什么样的房子，什么叫高品质的房子。第一，安全的房子，第二，基础品质是好的，第三，功能是强的，第四，建筑美学是好的。这四大体系的构成，叫高品质的房子。安全解决了没有？现在好多的，消防的问题，而且我们的建筑，我们的使用年限70年，但是我们实际的房子，建筑寿命能不能达到70年？高质量保持，这又是一个问题。功能，刚才讲80后的孩子、90后的孩子，现在说的数字空间、数字服务，甚至提出来宠物空间，60平米的房子里面要有宠物空间，要有数字空间，这些功能我们也在研究。踏踏实实把它做起来，根据中国经济社会的变化，客户需求的变化，客户群体的变化，我们把它做起来，我认为这些才是。实实在在，即便这个行业确实是这几年，40年以来，为中国的城市建设，为民众居住水平提高作出了重大贡献，但是，行业到这个水平了，到底怎么转型，往哪个方向发展，我们天天讲高质量，高价值，什么叫高质量，什么叫高价值，踏踏实实做下去，这是我所主张的。
曹总讲了三个变化，这个行业回归制造业，把品质做好，关注我们的房地产价值峰会的人，去年我们的主题就叫重构价值原点，和这个是一脉相承的逻辑。下面有请郭总，刚才讲到去年经济工作会议了，想更微观地问一下关于城市更新这方面的。这里面有很多挑战也有很多机遇。比如这个东西怎么做，资金从哪里来，您能否给一些好的建议？
谢谢主持人。因为戴德梁行是一个国际咨询顾问公司，所以我更多的是从行业观察者的角度谈谈我的想法。我刚刚非常同意徐主任说的，2019年、2020年，我们可能当处这个时代没有感觉，但是可能过几年会发现，这两年可能是中国非常关键的两年。第二个，我们的城镇化从高速城镇化向中速城镇化，这两个因素决定了我们中国的经济和城镇化，乃至房地产发展未来的走势。我来的路上也在思考这个问题，新型城镇化，到底我们这个新新在什么地方，这就和过去20年，不同的点在什么地方，在这种新的城镇化下面，城市更新和原来有什么不一样，因为城市更新不是一个新课题，20年前我当时在深圳做的时候就有城市更新，那个时候叫旧城改造，叫城中村。我们会发现过去20年的城市更新、新城镇化，大量的主导思想是什么？有一个关键词叫腾笼换鸟，就是空间上的拆，和空间上、产业上的和人的置换。
未来20年，新的城市更新的主旨变成什么？变成城市资产价值的重组，为什么呢？中国已经由增量开发的城镇化过程进入存量的开发过程。这个时候，你要再做城市更新，发现有一个最大的问题，有一个最底层的问题，城市开发的成本会很高。这种高的成本下面，中央提出房住不炒，我们都知道原来只要一城市更新，立马周边房价涨一番。所以，怎么既要保证城市更新持续有效的进行过程当中，又要坚持中央的房住不炒的大原则不变的情况下，让城市更新得到有效的运作，这是要解决的首要问题。
我们可以看到，在发达国家，在美国、欧洲，他们那种城市更新的时候，这个可能给我们一个很大的变化是什么？你会发现，他们那个时候的城市更新，可能操作主体就不仅仅是开发商了，过去20年，开发商融资成本相对比较低，很多开发商都是叫做高负债、高增长，长个头。但是你会发现，在城市更新当中，如果再用这种高负债、高周转的方式进行城市更新，你会发现操作不了，因为房住不炒这个政策是放着的。刚刚有专家说怎么平衡？房屋质量怎么办？价格放在那。国际经验，美国做法是什么？会有很多金融资本，叫金融房地产开发商进来，因为他的角度，他不是说通过房屋销售这种方式来解决城市更新，而是我和开发商一起合作，用金融化，用资产化的视角，来看待你这个区域城市更新了没有，哪些的项目，哪些土地可以变成好的资产。不好的资产变成好的资产，好的资产变成更优越的资产。这些好的资产最后打包干什么？上市，IPO，资产证券化。
我觉得接下来中国的城市更新一定会伴随着金融市场的改革开放来进行。如果未来我们有更多的城市，像新加坡，它的好多资产打包直接上市，上市之后做成RElTs的方式，让所有的老百姓享受城市更新、城市增值过程中资产的收益，还能从股市上得到增值，开发商在这个过程中也能得到增值。这是第一点，底层思维，怎么解决成本的问题非常关键。
第二，新型城市化新在什么地方？我们过去20年，中国城镇化的成功来源于很重要的点是什么？其实你会发现，我们每一个城市，特别像一个公司。公司的资产就是城市里面的土地和你的税收。每个董事长想的是怎么把区域的土地和产业盘活，让这个区域最好。过去20年是每个和城市、和城市之间是一个竞争。看到各个地方有非常多的招商大会，在抢企业，抢产业，未来我们到新的城市化里面，我们的口号不再是一个城市和城市之间的“厮杀”，可能会变成以超级都市群为组团的组团“厮杀”，像大湾区、长三角、京津冀、成渝经济圈、中部城市群，在组团内部要解决问题是什么呢？是以内部的产业分工和供协调的问题，外部才进行产业的竞争。
内部靠什么连接？其实也就是我们现在做得非常多的TOD的项目，通过TOD方式，连接整个超级都市群的形成，这在日本东京、大阪已经得到进展了。美好人居环境，首先要是人行环境，如果都是车行城市，谈什么人居环境，人和人之间都在车行的速度和距离上是没法进行交往，人居环境美好，一定美好在人可以步行，可以面对面坐下来交流，可以用步行的方式就可以通达，不像我上班在朝阳，上学在海淀，看病也要去海淀看。我们大量时间浪费在路上了，通过TOD方式解决都市圈内的生活
第三点，我们产业，其实现在，我们接到很多政府项目发现，原来城市更新，腾笼换鸟，现在发现产业不一样了。中国过去几十年的产业发展，更多的是美国主导的全球化，这个下面我们占了制造业微笑曲线的一端，中国经过这么多年发展，中国制造业形成了在全球具有最全的制造业的全链条。只要有任何东西，中国成为代工工厂，现在已经有变化，我们很多制造业，特别是低端制造业已经转移到东南亚国家，现在中国留下什么？国家提出新旧动能转换，这一轮新城市更新不是产业空间更低，你会发现新的产业新的动能进来了。新的产业、新的动能对城市要求是什么？产业进来、税收，你对空间的需求，现在新的产业，科技企业要的是什么？要的是产值，要的是这个城市有没有应用场景，要的是能不能为我这些研发人员提供更好的教育医疗配套。新一轮城市更新下面，以这些城市，你的新的产业的发展路径，和他的思维方式，都完全不要了。这对城市提出更高的要求。
第四点，现在中国有一个很有意思的现象，我们每一轮的消费升级，其实是跟着中国的人口更迭来的。这几年在全球走，发现很有意思的现象，在中国拿着手机一周身上不用带零钱，一点问题没有，但是到美国、欧洲发现，拿着手机，一天都活不下来。中国俨然成为全球移动互联网使用率和普及率最高的国家。在这个基础上面诞生了大量的基于移动互联网的数据，这种云计算和大数据的东西，这对我们每个人的生活，带来非常重要的影响。原来我们觉得可能这只是一个新鲜玩意，只是科技化，但是我们发现，这已经成为我们基础的建设，今天来的嘉宾，我们都没有交换名片，直接扫个手机，大家都认识了。新一轮以移动互联网为载体的基础设施建设，已经在中国，已经建立完成了。而且我们现在中国的互联网人口，移动互联网人口已经达到全球最大，达到9亿，这种情况下，老百姓对美好生活的需求，这对我们城市更新带来新一轮挑战。
我们最近在北京接了几个非常重要的项目，发现很多传统的现代服务业的功能已经不能满足现在80后、90后的家庭了。我们中国经过这20年的发展，诞生了全球最大的中产阶级家庭，这一波人的主导是80后、90后，甚至未来的00后，这些人对城市的消费，基本上和60后、70后完全不一样了。现在去网上买个东西，都不是看报纸推荐，也不是看电视直播，你看的是网红直播。这对城市的更新、城市的新型城镇化带来巨大的机遇，也是巨大挑战。
最后，我们原来一直觉得房地产行业其实是建筑行业，是一个工程行业，你会发现，现在科技的变化，对新一轮城镇化的影响是至关重要的。现在很多城市进行一些城市更新的项目和新型城镇化的项目，我们发现，房地产行业完成了一轮信息化，现在看起来叫数字化，再往上面是制度化。其实我们还离这个比较远。举个例子，比如我们现在做中国的TOD的投资更新项目会发现，需要大量的人工智能的企业。科技进入进来。因为大量的人流、大量的需求，怎样控制智能安防，怎样把握在什么时间控制点上这个人流在什么时间释放，这就到了一个精准的城镇化阶段。新一轮的城镇化新在什么地方，不仅是空间上的变化，更要提高城市运营效率和城市的生活效率，这不仅仅是一个空间上，通过房子盖得多高，商场运营的效率，而是通过科技化，现在有云计算和人工智能的技术，只要人进入这个区域，就知道他的动向。日本在这方面，准确监测了京东都市圈人口的变迁，这一套数据拿到中国各个城市运用，这是我们的开发商在每个项目里城市更新要注意，科技的使用，不是用不用的问题，而是必须用的问题。
郭总从4+1方面非常完美解释了新型城镇化推动的方式方法，而且还给我们做了一些很多概念的重新的更新的认知，解释城市更新，解释美好人居，而且还给我们带来一些对于国际上在新型城镇化方面做的一些探索。伍总，我们知道荣盛的品牌理念叫缔造新型生活，努力践行的是为新深入需要改善的居住环境和提高生活品质。从您自身出发，给我们分享一下在这方面美好人居探索的一些新的方法。
非常感谢人民网给我们这个机会在年初坐下来说一些真话，这是非常好的机会，谈得也非常的实在。我分享两个观点，第一个观点，刚才我在视频里说的回归。去年底参加了不少会，我发现一个令人欣喜的现象，房地产商态度发生了变化，没有那么得意洋洋了，没有那么夸夸其谈了。我觉得影响一个行业最重要的是文化，非常令人欣喜。大家都很焦虑说房地产怎么的时候，它迎来了它最好的时代，就是它真正的回归到它做房子本身。房地产是什么含义？我认为房地产是必须用敬畏心做的行业，它和药品、食品一样，老百姓是带着上半辈子积累下来的财富谋取下半辈子的幸福，是这样的产品。前些年，文化是什么？两个字总结，浮躁。那些数字非常好看，谈规模，夸夸其谈。但是现在好现象，谨慎了，说话离不开两个词“产品利益，福利”，这就对了。
我来荣盛有一年的时间，他有三个造：造寸、造园、造服。什么叫造寸？让老百姓用最少的钱，每一寸都值钱，多一分嫌宽，少一分嫌窄，60多平方米的房子能做三房。为什么呢？考虑到两口之家生小孩，有父母过来住，五口之家，可以把厨房和客厅打通，家人住进去以后没那么窄，还有点尊严，我被这个细节打动，造寸。什么叫造园？在北方城市20多年前，搞园子，里面有山水，因为老板早些年是从江苏过来的，家里有个院子，老人带着小孩出来有面子，这叫造园。造服，就是服务要好，我们的物业费一块多钱，现在有些地方都两块多钱，让老百姓享受到尊重的感觉，我刚去的时候，发现它的物业有红色的地毯，一堆堆在那，为什么？过年的时候，老人的孩子回不来，客人来，他就在门口铺一个红地毯，站在那，欢迎您进来。我觉得很暖心。
从这方面来说，一个企业不管规模多大，不管你名声多显赫，周转多快，但是你没有非常踏实的为老百姓做产品、做服务之心，是做不长的。这也是我们房住不炒的本意就是以人为本，让最普通的老百姓住得舒服和有尊严，这是政策的本质。房子很贵可以，羊毛出在羊身上，可以做得精雕细刻，我们用最便宜的房子，给老百姓造最好的。这才是不一样。 这是第一个观点。
第二个观点，我们住房的工匠精神，在两百年的建筑史上刚刚开始，你真的是要有敬畏之心。前两年我去日本看一家企业，它是在日本拥有全世界最大的住宅移都所，日本人造房子，研究坡度对日照的关系，日本不同的市里面，身高的关系，厨妇做饭的时候橱柜的高度，研究把手怎么做更安全，前些年房子卖得飞快的时候，房地产商不会考虑这些问题，建了房子，也不会考虑别的，总能卖出去，击鼓传花，有没有做到这一点。我去德国法兰克福去看，德国是在温带区，地下室也是很潮湿的，中国地下室潮湿到现在都没有解决。用铝板整体浇铸，挖坑以后整体下沉，所有的功能电气一体化。做到这些东西，我们有没有学习？
所以，我今天总结这两个关键词，第一个，行业文化正在改变，很欣喜，要有敬畏之心。第二，虚心一点，我们刚开始，不要动不动说输出什么东西，我们该认真、真心诚意学会什么东西，因为我们这个行业是了不得的行业，是不容没良心的行业。
谢谢伍总。刚才您在谈到现在我们的行业更加的没有那么多的夸张和没有那么多浮躁的时候，曹总是频频点头，可能有非常一致的看法。伍总提到最核心的问题，也是新型城镇化最核心的问题就是以人为本，也是美好人居的一个最终极的目标。请姚总分享一下，关于缔造美好生活一个品牌的理念，包括对于匠心的打造，产品的运营，领地都有很好的探索。我们也知道领地在全国也有一定的布局，刚才郭总讲到了，现在新型城镇化已经从前期到了中后期，在这样一个关键的时间节点里面，房地产企业应该从中寻找哪些机遇？
感谢人民网放了这么一个话题，我仔细看了一下，有两个关键词，品质和价值，非常的好，抓住了回归的本质。最近有一个词叫躬身入局。就是回归躬身的价值，干好我们应该干的行业的一些事。
您刚才讲的关于城镇化的，也是两位老总讲到的，新型城镇化，到底新在哪？刚才您把答案都说出来了，我当时没有接。为什么？新，就新在这次变革是变在以人为本，是从人本身的人居和人的价值来做新型城镇化的变化，这是一个本质。怎么来做人的问题呢？第一，人需要的就是环境，环境首先要有一进一出，出就是看碳的排放量，出就是能耗的消耗，两头一抓，对我们友好环境，包括海绵城市、绿色的东西，我们整个是以人为主导的。
城镇化的机会在哪呢？我也思考了一下，从三个维度，第一个维度，打铁还需自身硬，要练好内功。第二个维度是城镇化的梯队，城镇化百分之多少，不是一线城市、二线城市，是分梯队的，每个梯队是不一样的。第三个是产业，三个之间维度的综合。
说一下内功，说一下我们自己。第一是回归到产品本身，就是产品和服务，我们给自己干了很多事，好久没有提质量这个词，其实都少了。我们区域一个地产公司做了大量的质量，获得了国家级的最高奖项鲁班奖，我们用心做工程，抓质量这件事情，这是一个。
第二，在设计层面，昨天参加了一个建筑设计师大会，会上说了一句话，房地产行业里没有什么得建筑奖。在这个时候，因为成本的因素，没有在设计层面进行投入。为什么呢？我们在成本，当然有政策层面的因素，把这块给忽略，包括建筑美学、功能性，中国人是很讲究这个的。现在，我们基本上满足了有房子，到上层要实现尊严了，到底实现什么样的尊严和功能实现呢？我们怎么落实到我们产品上呢？我们产生了两条产品线。第一条就是以大江东去浪淘尽的思维方式，观南观己观天下，我们做了“观”字系，围绕东坡园林的意境和东坡建筑意境做的产品系。第二个产品系是王羲之的《兰亭集序》，包括曲水流觞、高朋宾至这样的情怀做一些比较社交场景的，它的建筑的曲水流觞的园林意境，我们做的兰台系，在全国30多个城市，26个项目，20个多城市里面呈现了兰台系。第三个是在服务层面，第一个是我们建立了全生命周期的服务体系，就是建立诗意的陪伴，上面一个建筑叫诗意的栖息加上诗意的陪伴，综合起来，回归到满足苏东坡说的叫“此处安心是吾乡”这样一个人生的回归。这是内功的问题。
第二个是城市的能级问题。一二线城市就是腾笼换鸟来做城市更新，用到资产证券化的很多方式，进行共赢的模式。二三线城市怎么办呢？其实刚才也讲了，两个方面，第一个方面，城市群，城市群的发展，包括京津冀、大湾区等。刚才梳理了一下产业方向的关键词：健康、智能化、绿色。这其实是人类美好生活的更高的向往和追求，就是这三个方向。我们做了一些什么？第一个是和国际上的AHCC做了一个以未来的健康医院的方式，第二个是和日本东京做了顶级健康体检中心，第三个是和京东方合作的，刚拿地，407亩的健康产业园，也是做产城融合的项目，这是在城市群的机会。
第二个是卫星城的机会。大家知道，城市的更新，都变成了老城，产业新城，再加一些卫星城，基本上是这个模式，新城的，包括城市周边的很多，成都天府新区，现在又有新机场新区，这些都是未来做地产的很好的机会。我们的三四线城市的机会在哪？可能和金融挂钩，现在有一种在探索的叫做补充型的抵押贷款。这一块来看，对这个有一定的支撑。从产品层面，基本上是降了一个档次了，没有什么好说的。最后是新农村的问题。产业做好产业的事，精准扶贫是另外一个角度，通过税收来解决，产业怎么和乡村进行有机的，从原来大水漫灌，到现在精准滴灌、授之以渔的方式进行呈现。这个或许是未来新型城镇化的一个趋势。
姚总给我们提出了当前面临的问题和挑战。我们最后聚焦在美好人居新探索方面，四位嘉宾谈一下美好人居新探索的核心要义是什么？美好人居探索哪些方面？
我是建议，一个是提倡双开发，在传统开发基础上加大数字开发，新的科技需求。第二，把营销服务、物业服务和所谓美好人居、美好生活服务，真正落地打通，要做到挺难的。但是我们现在认真探索在实践。
美好人居不能只是停留在居，因为居只是我们的一个方面，要居得好，一定是要吃得好，能上好的医院，生活得健康，孩子要有好的学校。之前是开发商，现在是城市运营商，如何在这种构建以人为本的现代服务功能体系方面，我觉得这是非常重要的。这是第一。
第二，美好人居最重要的是什么？我记得我们小时候都是一个院里面或者街坊邻居，现在一栋楼里面你还认识谁？美好人居第二点是一定要有可以供大家交流的场所，人和人要交流起来。过去20年我们都在自己的自驾车里面，都关在自己门里面，接下来美好人居是否能够在一些交往的场所上，由单纯的空间，向场所来转变。我觉得这才是真正美好人居的最终我能想到的场景。
关于主业上的美好人居，我第一个问题就回答清楚了，产品力和服务力。第二点，就是市场道不了的美好人居，市场行为不去做的美好人居，就是我们用旅游康旅的方式，在贫困地区开辟那些点，让当地的老百姓享受到东部地区发达地区该享受到的好的福利和尊严。包括荣盛建了那么多的康旅点，那么多的度假村，一是保护了青山绿水，另一方面真的把阳光照到市场到不了的地方。我觉得这是我们做主业以外非常有益的补充，也是符合2020年精准扶贫。
刚才讲了什么是美好人居，我再聚焦一下。我觉得最好听的声音是客户的声音。套用那句话，客户对美好生活的向往，才是我们的奋斗目标。刚才老总也讲得很好，客群在发生变化，包括00后的变化。我最近也学习，看客群发生什么变化，有些人买房子不是买房子，可能是买一个玩具，他的仓库不是用来透风的，是用来摆姿势，发朋友圈的，从大门进来都是他网红打卡的点。客群在发生变化，我们觉得还是那句话，客户对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。这就是我们要追求的美好生活。谢谢。
谢谢四位嘉宾给我们带来了很多掏心窝的真话，坚持到最后的听众也是非常非常有收获。再次感谢四位嘉宾。最后借着主持人的便利，给人民网房产频道做个广告。刚才我们唐总在致辞的时候也讲到了，我们会发挥我们的媒体优势，来助力房地产行业高质量发展。我们房地产频道，一共分两块，第一个是2B，深度挖掘企业包括咨询机构对于行业发展的好的案例。第二个方面，我们也有2C的平台，就是消费者投诉平台，我们更愿意为消费者和开发商、房地产商搭建沟通交流的平台，也是为美好人居新探索做出的努力。最后谢谢四位嘉宾，也谢谢各位听众。
谢谢各位嘉宾为我们带来的精彩。高质量发展体现在科技化、绿色化，体现在我们的产品力、服务力上。总而言之一句话，我们迈向美好人居，进行更高层面的探索。过去的一年当中，有很多的企业、很多的项目也为我们的老百姓留下了非常深刻的印象。我们先为大家展示的是2019优秀企业：碧桂园集团、恒大集团、佳兆业集团、新城控股集团、金科集团、龙光地产、我爱我家、荣盛发展、中骏集团、雅居乐集团、孔雀城、福晟集团、蓝光发展、宝龙地产、京投发展、平安不动产有限公司、融信集团、泰禾集团、葛洲坝地产、伟光汇通文化旅游投资集团、天恒集团、鸿坤集团、合生创展集团、当代置业集团、星河湾集团、绿地控股集团、华北世茂
非常感谢他们在过去一年为我们的美好生活添砖加瓦。再次祝贺他们。我们再来看一看2019优秀项目：和裕·北京庄园、合景·天汇、国锐广场、万科·弗农小镇、凯德·麓语、华远华时代（长沙）、北京华贸中心、西山甲一号、清水湾智汇城、阳光城西欧·文澜府、潮白河孔雀城
朋友们，随着我们优秀企业和优秀项目的展示，我们今天的活动到这里就全部结束了，再次感谢各位的莅临和参与。我们明年再见！
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